2025-03-27-物联云仓-2024年全国物流地产市场报告_28页_8mb

2024年全国物流地产市场报告总结

核心内容概览

2024年全国物流地产市场经历了深度调整，整体呈现供应增长放缓、租金与空置率双降的趋势。市场存量达到1.65亿平方米，同比增长9.47%，但新增供应量降至982.61万平方米，较2023年大幅减少。高标仓市场主要由长三角、京津冀、珠三角、成渝等城市群主导，其中长三角城市群存量占比最高，达36.10%。市场整体受到传统制造业出口疲软、电商自建仓库以及三方物流企业优化网络布局的影响，租金持续下行，空置率上升。

主要观点

1. 市场存量与新增供应

• 全国市场存量：截至2024年底，全国非保税高标仓存量为1.65亿平方米，占全国总量的50.03%的长三角城市群、11.42%的京津冀城市群、10.51%的珠三角城市群、8.95%的成渝城市群。
• 新增供应量：2024年新增供应量为982.61万平方米，同比下降约34.1%。其中，东部沿海地区新增规模较大，尤其是广东、浙江、上海和江苏。
• 未来供应趋势：2025年预计新增供应量将达峰值，随后逐年下降。部分项目可能因市场低迷而延期或暂缓开发。

2. 租金与空置率

• 租金水平：全国平均租金持续下降，主要受市场供需失衡、租户压价及开发商降价促销策略影响。
• 空置率：整体空置率上升，部分重点城市如上海、北京、广州空置率分别达到29.11%、24.85%、4.93%。租金与空置率同步下降，市场进入调整期。

3. 租户结构

• 租户类型：三方物流、电商、快递快运、零售/批发、制造业为五大核心租户，其中长三角、京津冀、珠三角等城市群租户结构差异明显。
• 区域特点：
  • 长三角：三方物流、快递快运、电商为前三大租户。
  • 京津冀：三方物流、零售/批发、电商为主要租户。
  • 珠三角：电商、零售/批发、制造业为主。
  • 成渝：三方物流、电商、快递快运为主要租户。
  • 长江中游：快递快运、三方物流、零售批发业为主要租户。

4. 仓储用地市场

• 成交面积：全国仓储用地一级市场成交面积为12.39万亩，同比下降28.01%。
• 平均单价：平均成交单价为26.94万元/亩，同比下降7.86%。
• 趋势：仓储用地紧缩，预示未来高标仓新增供应将减少，开发商投资意愿下降。

关键信息

1. 区域市场表现

• 长三角城市群：存量占比36.10%，新增供应387.57万平方米，租金下降12.89%，空置率上升4.74个百分点。
• 京津冀城市群：存量占比11.42%，新增供应105.71万平方米，租金下降9.11%，空置率上升0.96个百分点。
• 珠三角城市群：存量占比10.51%，新增供应105.71万平方米，租金下降3.03%，空置率下降7.78个百分点。
• 成渝城市群：存量占比8.95%，新增供应35.29万平方米，租金下降10.66%，空置率下降0.74个百分点。
• 长江中游城市群：存量占比9.03%，新增供应59.03万平方米，租金下降15.64%，空置率下降9.66个百分点。

2. 重点城市分析

• 上海市：存量975.81万平方米，新增供应139.09万平方米（同比+140.35%），平均租金38.67元/m²·月，空置率29.11%。
• 北京市：存量282.69万平方米，新增供应14万平方米（同比-9.11%），平均租金51.70元/m²·月，空置率24.85%。
• 广州市：存量355.22万平方米，无新增供应（同比-100.00%），平均租金39.07元/m²·月，空置率4.93%。
• 武汉市：存量730.60万平方米，新增供应22.58万平方米（同比-22.30%），平均租金16.23元/m²·月，空置率13.11%。
• 成都市：存量740.26万平方米，新增供应8万平方米（同比+44.93%），平均租金20.79元/m²·月，空置率9.95%。

3. 市场展望

• 新增供应：2025年高标仓新增供应量预计达峰值，之后逐年下降，三线以下城市将成为供应增长的主要区域。
• 需求变化：跨境电商扩张放缓，市场进入存量去化阶段，竞争焦点转向仓库优化配置。客户降本增效需求促使新建项目更加注重集约化与高效性。
• 服务功能：租户对增值服务种类和质量要求提升，冷链与高标仓结合需求增长。
• 设备升级：高标仓加速智能化与数字化转型，智能仓储、自动化分拣、无人配送等技术渗透率将稳步提升。
• 智慧绿色：国家政策推动绿色与智慧高标仓发展，未来项目设计将更注重节能减排和资源高效利用。

数据来源与说明

• 所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等公开资料，截至2024年12月31日。
• 本报告统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。
• 租金数据已折算免租期与装修期，空置率与租金数据为平均值，反映市场整体趋势。
• 数据存在一定局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。

附注

• 物联云仓数字研究院专注于仓储市场研究，提供定制数据服务、研究报告及咨询服务。
• 天镜大数据平台是物联云仓推出的仓储大数据平台，提供标准化与定制化数据服务，助力客户把握行业动态。
• 报告作者为叶海燕，物联云仓规划总监兼数字研究院高级研究员，邮箱：yehaiyan@50yc.com。
• 如需进一步咨询，可联系物联云仓副总经理/数字研究院高级研究员，邮箱：suichao@50yc.com，电话：+86-18610640033。