2023-02-25-乐有家-2023大湾区楼市白皮书_80页_16mb

大湾区2022年房地产市场总结

一、总体态势

1. 成交量：全年成交量同比下滑36%，达到近5年最低水平（36.4万套）。
2. 房价：多数城市一手房价格全线下滑，二手市场成交价普遍下跌7%-9%。
3. 政策：全年90%以上的调控政策以宽松为主，包括限购放松、首付下调、利率优惠等。

二、主要城市表现

深圳

• 成交量：一手成交同比下滑5%，二手成交同比暴跌47%，新房成交首次反超二手。
• 价格：二手住宅成交价同比下滑5%，参考价政策下多数房源成交价接近参考价。
• 市场特征：豪宅片区价格回落至5-7万/m，刚需和改善型需求增加，成交量高度分化。

广州

• 成交量：一手成交同比下滑38%，二手成交同比下降近4成。
• 价格：一手价格小幅上涨，二手成交价同比下降约4%。
• 区域分化：增城区、黄埔区成交领先，南沙区热度明显下滑。

东莞

• 成交量：一手成交同比下滑32%，全面取消限购后市场有所回暖。
• 价格：一手成交价维稳，二手成交价同比小幅下滑。
• 市场特征：本地购房者占比近九成，外地客（多为深圳客）支撑市场。

惠州

• 成交量：一手成交同比下滑40%，二手交易明显萎缩。
• 价格：一手房价全线下滑严重，总价为100-300万的刚需房源成交为主。
• 市场特征：深圳客仍为购房主力（占比55.2%），大户型租赁成交占比提升。

三、市场关键特征

1. 调控政策宽松化：深圳、广州等城市大幅放松限购、限贷，二手房“带押过户”等政策落地。
2. 区域分化明显：
   • 深圳成交相对坚挺，南山、龙岗表现较好。
   • 惠州、中山、佛山等城市降价促销，以吸引刚需。
3. 客户结构变化：
   • 女性购房者、90后首次突破60%。
   • 改善型需求占比提升，投资需求大幅下降。
4. 市场信心低迷：成交量下降、成交周期拉长，成交周期达到5年新高（深圳153天）。
5. 区域发展不均衡：
   • 深中江莞供应量领先，四季度成交回暖。
   • 受限城市如江门、肇庆刚需需求旺盛。

四、展望

2023年，大湾区楼市有望回暖，尤其在政策宽松指引下，刚需和改善型需求将逐步释放。但“房住不炒”基调不变，房价涨幅或较为温和，成交量和成交价格以稳步上升为主。

免责声明：以上信息基于截至2023年1月的数据，仅供参考。