20220331-西南证券-华润万象生活-01209.HK-商业管理龙头傲立_盈利能力持续改善_6页_1mb

报告摘要

华润万象生活总结

核心内容

华润万象生活作为商业管理领域的龙头企业，近年来在盈利能力、业务规模及运营效率等方面持续改善，展现出强劲的增长势头。公司2021年实现营业收入88.8亿元，同比增长30.9%，核心利润达17.0亿元，同比增长108.5%。从收入结构来看，住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务分别占59.8%和40.2%。得益于运营效率提升和成本控制，毛利率由27.0%提升至31.1%。

截至2021年末，公司全业态物业在管面积达1.65亿平方米，年内外拓合约面积3,590万平方米。住宅物业管理板块收入达53.1亿元，同比增长36.7%，在管建筑面积为1.47亿平方米，其中集团及第三方在管面积占比提升至34.8%。社区增值服务占物管板块收入比提升至13.6%，细分赛道如管家服务、润商会、装修服务、租售服务收入增长均超过100%。基础物业毛利率提升至15.0%，客户满意度保持行业第一梯队，收缴率提升至94.4%，合同续约率达98.7%。

公司积极拓展城市空间服务，设立城市空间服务部，目标于2025年在管面积达到4亿平方米，非置地项目占比达50%。在商业管理方面，公司购物中心在营数增至71个，已开业建筑面积达760万平方米，同比增长18.8%，平均出租率为96.9%。2021年实现零售额1,189亿元，同比增长43.8%，经营利润率达60.9%。54个项目零售额排名当地市场TOP3，8个在营重奢购物中心排名行业TOP1。科技赋能提升运营效率，一点万象APP会员数超2,400万人，消费贡献超50%。

公司计划于2022年外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心，2025年累计开业数量达129个。写字楼物业管理面积达820万平方米，在管项目115个，出租率及客户满意度均有提升。

主要观点

业绩高速增长：2021年营业收入同比增长30.9%，核心利润增长108.5%，盈利能力显著改善。
收入结构优化：住宅物业管理服务和商业运营服务收入占比稳定，社区增值服务占比提升，推动整体收入增长。
运营效率提升：毛利率提升，客户满意度保持行业领先，收缴率和续约率表现优异。
商业运营领先：购物中心数量及面积增长，零售额和经营利润率提升，科技赋能助力运营。
战略扩张：公司计划持续拓展购物中心及写字楼管理业务，目标在2025年实现在管面积4亿平方米，非置地项目占比达50%。
盈利预测：预计2022-2024年净利润复合增速为30.1%，给予2022年40倍PE估值，目标价为42.00元（51.78港元），上调至“买入”评级。

关键信息

财务预测：
- 营业收入预计从2021年的8,875百万元增长至2024年的20,816百万元。
- 归属母公司净利润预计从1,725百万元增长至3,802百万元。
- 每股收益（EPS）预计从0.76元增长至1.67元。
- 估值方面，PE从39.01倍下降至18.70倍，PB从4.85倍下降至3.07倍。
业务发展：
- 住宅物业管理服务在管面积增速预计为46%、37%、25%。
- 社区增值服务增速预计为80%、65%、50%。
- 商业运营服务中购物中心管理收入增速预计为25%、20%、15%。
- 写字楼管理服务收入增速预计为30%、27%、25%。
风险提示：
- 在管面积增长不及预期。
- 商业运营发展不及预期。