20160902-申万宏源-万科A-000002.SZ-基本面稳健_未来持续升级_城市配套服务商_战略_24页_1mb

万科A（000002）投资报告总结

核心内容

万科A（000002）作为中国最大的专业住宅开发企业，持续聚焦一二线城市，强化“城市配套服务商”战略。公司具备较强的拿地能力和充足的土地储备，2016年销售表现强劲，预计全年销售面积达3500-3800万平方米，营业收入有望增长至2588.3亿元。公司通过合伙人制度和项目跟投机制，提升管理效率和员工积极性，同时物业管理业务持续增长，服务品质获得高度认可。

主要观点

• 战略转型：公司致力于“城市配套服务商”战略，通过“三好”产品解决方案和多元化业务布局，如长租公寓、社区教育、养老机构等，提升客户粘性与产品竞争力。
• 盈利预测：预计2016-2018年公司营业收入分别为2588.3亿元、3226.2亿元、3743.2亿元，同比增长32.4%、24.6%、16.0%；归属于母公司的净利润分别为235.80亿元、282.59亿元、316.67亿元，增速分别为30.1%、19.8%、12.1%。
• 估值与评级：首次覆盖，给予“增持”评级，目标价27.82元，对应2016年13倍PE。RNAV测算每股净资产为19.8元，提供安全边际参考。
• 财务表现：公司管理费用占比保持在2.4%-2.5%，销售费用占比下降至2.0%，财务费用下降25.45%，三费占比降至4.79%。公司资产负债率控制在68%左右，融资渠道多样且成本低。
• 物流地产布局：公司携手黑石基金，探索物流地产基金模式，利用“轻资产运营”实现高周转和快回报。物流地产租金回报率约为6%，高于普通商业地产，未来发展潜力大。

关键信息

市场与财务数据

• 市场数据：2016年9月1日收盘价23.44元，一年内最高价27.68元，最低价12.52元，市净率2.7倍，息率3.07%。
• 财务数据：2016年上半年营业收入7479.5亿元，同比增长48.80%；净利润535.1亿元，同比增长10.42%；每股收益0.48元。
• 盈利预测：2016-2018年EPS分别为2.14元、2.56元、2.87元，对应PE分别为11倍、9倍、8倍。
• 土地储备：2015年末土地储备3976万平方米，2016年新增土地储备1630万平方米，拿地速度与销售速度基本持平。

股东变动

• 股东增持：宝能系持股25.40%，恒大持股6.82%，华润持股15.29%，安邦持股6.18%。
• 股份锁定：主要股东所持股份在2017年2月前锁定，宝能系需等到2017年7月才能解锁，影响短期股价波动。

投资评级

• 首次覆盖，增持评级：基于公司稳健的基本面、持续的业务增长及行业领先地位，给予13倍PE估值，对应目标价27.82元。

风险提示

• 行业增速放缓：房地产行业进入“白银时代”，未来增速可能低于预期。
• 股权变动不确定性：主要股东增持行为可能对公司的经营产生不确定性。
• 估值消化压力：当前股价偏离RNAV，可能面临估值调整压力。

未来展望

• 业务创新：持续探索物流地产、社区服务等新业务，提升整体盈利能力。
• 管理优化：通过合伙人机制和项目跟投制度，提高管理效率和员工积极性。
• 国际化布局：拓展海外业务，进入旧金山、纽约、伦敦等城市，提升品牌影响力。

总结

万科A凭借其在一二线城市的布局优势、持续的业务创新及高效的管理机制，展现出较强的市场竞争力和成长潜力。公司基本面稳健，融资成本低，盈利空间广阔。尽管面临行业增速放缓和股权变动的挑战，但其“城市配套服务商”战略和物流地产布局为其未来增长提供了坚实支撑。基于其财务表现和市场前景，给予“增持”评级，目标价27.82元。