20240109-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房成交同环比下降_城中村改造稳步推进_18页_851kb

房地产行业跟踪周报分析总结

核心观点

• 上周房地产市场新房成交大幅下滑，同比、环比均降幅超300%，主要受季节性因素与行业下行压力影响。
• 政策端密集推进城中村改造、保障性租赁住房及住房租赁金融支持，有望带动房地产投资复苏。
• 建议关注财务稳健、土储充足的央国企开发商，以及城中村改造经验丰富的地方房企、代建企业与优质物业公司。

市场表现数据

新房市场

• 38城新房成交面积2,147万方，环比降491%，同比降362%。一线、新一线、二线、三四线城市环比分别为-29%、-3%、-14%、+13%。
• 1-5日累计成交同比下降28%，年内累计同比降幅达36%，市场信心仍偏弱。

二手房市场

• 17城二手房成交面积1,171万方，环比降25%，同比增36%。
• 同比增幅较此前缩窄，但一线城市（如北京、上海）改善型需求仍显韧性。

库存与去化

• 14城新房库存97,351万方，去化周期193个月。
• 一线、二线、三线城市去化周期分别为146月、242月、632月，三四线城市去化压力最大。

土地市场

• 百城1月前7天土地供应宗数、建筑面积同比增185%、216%，但成交面积同比降510%，土地市场观望情绪较浓。

政策动态

中央层面

• 城中村改造：专项债纳入支持领域；央行3500亿PSL定向支持。
• 租赁市场：央行发布《金融支持住房租赁市场发展意见》，简化贷款流程，支持长租公寓融资。
• 保障房建设：十八部委发文规范公租房标准，多部门推进保障性租赁住房优先供给。

地方实操

• 广州：首次发行房票，探索灵活补偿模式，首张房票已落地。
• 深圳：发布城中村改造征求意见稿，分三类改造，要求2/3居民同意实施。
• 区域政策：上海调整二套住房信贷标准、东莞取消首套房利率下限、成都放宽落户门槛、多地加大购房补贴。

投资建议

推荐标的

• 开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份（建议关注中国海外发展、华润置地）。
• 城中村改造受益：越秀地产、珠江股份、城建发展。
• 物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
• 代建企业：绿城管理控股。

风险提示

• 政策风险：调控放松不及预期。
• 市场下行风险：销售持续疲软、信用风险蔓延。
• 流动性恶化：行业资金链紧张或超预期。