20231218-首创证券-房地产行业周报_京沪下调首付比例_放宽普宅标准_20页_1mb

京沪下调首付比例，放宽普宅标准总结

核心内容

2023年第50周，房地产行业迎来一系列政策调整，旨在促进市场平稳健康发展。政策端和市场端数据表明，尽管整体市场成交面积同比有所下降，但二手房交易占比提升，市场结构发生变化。同时，部分重点城市出台了具体措施，如优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，以支持刚性和改善性住房需求。

主要观点

政策端动态

• 中央层面：

  • 经济工作会议强调要积极稳妥化解房地产风险，满足不同所有制房企合理融资需求，加快“三大工程”建设。
  • 住建部副部长董建国指出，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创历史新高，1-11月一二手房交易合计实现正增长，显示住房需求稳定，交易结构发生变化。
  • 自然资源部发布《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，鼓励各地因地制宜开展城市更新政策创新。

• 地方层面：

  • 北京和上海下调首付比例，降低房贷利率下限，优化普宅认定标准。
  • 深圳提出住房类建设项目应在4年内竣工。
  • 武汉取消购房落户中“首次交易商品房”及面积、金额限制。
  • 苏州相城和太仓推出“收旧购新”模式，购房者可通过补差价购得新房，城投收购旧房。
  • 湖北孝感将部分房企纳入“白名单”管理。

市场端动态

• 商品房成交：

  • 2023W50，39城商品房成交面积为311.5万平米，环比增长18%，同比下降15.3%。
  • 全年累计成交面积17173.7万平米，同比下降11.3%。
  • 分城市能级来看，一线城市环比增长35.9%，同比下降12.7%；二线城市环比增长10.8%，同比下降13.1%；三四线城市环比增长41.7%，同比下降36.2%。

• 二手房成交：

  • 2023W50，15城二手房成交套数为15996套，环比下降2.2%，同比增长23.4%。
  • 全年累计成交套数851456套，同比增长30.9%。
  • 分城市能级来看，一线城市环比下降9.3%，同比增长53.8%；二线城市环比微降0.2%，同比增长17.1%；三四线城市环比下降2.5%，同比增长21.4%。

关键信息

政策调整重点

• 优化普宅认定标准：北京、上海均对普通住宅认定标准进行了调整，以支持更多购房者。
• 降低首付比例和房贷利率：京沪降低了首付比例，同时将房贷利率下限下调。
• 加快项目竣工：深圳要求住房类建设项目在4年内竣工。
• 购房落户政策调整：武汉取消购房落户中“首次交易商品房”等限制。
• “收旧购新”模式：苏州相城与太仓采用该模式，鼓励购房者补差价换新房，城投收购旧房。

市场表现

• 商品房成交：

  • 39城周成交面积为311.5万平米，环比增长18%，但同比下降15.3%。
  • 全年累计成交面积为17173.7万平米，同比下降11.3%。
  • 库存去化周期为15.3个月，环比持平；其中上海和杭州去化周期较为健康，分别为7.4和3.1个月，而福州、莆田和宝鸡去化周期较高，超过33个月。

• 二手房成交：

  • 15城周成交套数为15996套，环比下降2.2%，同比增长23.4%。
  • 全年累计成交套数为851456套，同比增长30.9%。
  • 一线城市二手房成交套数增长较快，但周环比下降；二线城市增长稳定；三四线城市增长略有放缓。

投资建议

• 推荐房企：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地，具备高能级布局、高去化率和高利润率。
  • 行业底部拿地扩张：滨江集团、华发股份，有望在行业底部进行扩张。
  • 困境反转类房企：金地集团，融资和拿地恢复正常后估值有望提升。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地，具备稳健的现金流管理能力。

风险提示

• 宏观经济走弱：可能对房地产行业造成压力。
• 政策反应钝化：政策效果可能滞后，影响市场预期。
• 二手房挂牌量持续提升：可能导致房价下行压力。
• 房价超预期下跌：可能影响市场信心和交易活跃度。