20231127-首创证券-房地产行业周报_深圳下调二套首付_广州推城改细则_19页_1mb

深圳下调二套首付，广州推城改细则总结

核心内容

本周房地产行业政策与市场动态呈现以下特点：

政策端

• 深圳：下调二套住房最低首付款比例，统一调整为40%，取消普通住房价格限制（750万元以下），仅保留容积率和建筑面积标准。
• 广州：发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，涵盖资金支持、税费优惠、改造方式、意愿征询、征收补偿、保障性住房建设等内容，并批准黄埔邓屋旧改实施方案，预计改造成本约21亿元。
• 其他城市：临汾对多子女家庭首套房公积金贷款额度上浮20%，南京取消积分落户社保缴纳限制，租赁住房纳入积分体系。

市场端

• 商品房成交：2023W47重点监测的39城商品房成交面积为256.2万平米，环比下降5.2%，同比下降26.9%；全年累计成交面积同比减少11.3%。
• 二手房成交：15城二手房成交套数为17281套，环比下降2%，同比增长26.3%；全年累计成交套数同比增长31.2%。
• 分城市能级表现：
  • 商品房：一线城市环比上涨19.7%，二线城市环比下降11.3%，三四线城市环比下降22.6%。
  • 二手房：一线城市环比上涨2.8%，二线城市环比下降0.4%，三四线城市环比下降17.1%。
• 库存及去化周期：10城商品房可售面积为6193万平米，环比微增0.16%，去化周期为16.9个月，环比增加1.7个月。其中上海和杭州去化周期较健康，分别为7.1和3.3个月；福州、莆田、宝鸡去化周期偏高，分别为44个月以上。

主要观点

• 房地产市场整体仍处于调整期，商品房和二手房成交数据均显示下行趋势，但部分城市表现相对稳定。
• 政策端积极发力，尤其在二套房首付比例和旧改方面，旨在刺激市场活力，优化住房结构。
• 重点城市中，一线城市表现相对较好，而三四线城市去化周期偏高，库存压力较大。
• 随着政策调整，部分优质房企有望受益，尤其是具备高能级布局、高去化能力和高利润率的房企。

关键信息

投资建议

• 推荐房企：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地，因其高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中。
  • 行业底部扩张房企：滨江集团、华发股份，具备拿地能力，有望在行业复苏中获益。
  • 困境反转类房企：金地集团，融资和拿地恢复正常后，估值有望提升。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地，具备稳定现金流和抗风险能力。

风险提示

• 宏观经济持续走弱可能抑制房地产需求。
• 政策反应滞后可能影响市场复苏节奏。
• 二手房挂牌量增加可能导致房价进一步下行。
• 土地市场流拍率上升，反映市场信心不足。

数据概览

板块行情回顾

• A股房地产指数：2023W47涨幅4.17%，年初至今跌幅16.80%。
• 内房股指数：2023W47涨幅10.08%，年初至今跌幅34.52%。
• 物业指数：2023W47涨幅6.86%，年初至今跌幅36.51%。
• 房地产指数PB：0.78，处于底部区间。

重点城市商品房成交

• 分线城市表现：
  • 一线城市：成交面积环比+19.7%，同比-5.4%。
  • 二线城市：成交面积环比-11.3%，同比-30.9%。
  • 三四线城市：成交面积环比-22.6%，同比-48.8%。

重点城市二手房成交

• 分线城市表现：
  • 一线城市：成交套数环比+2.8%，同比+34%。
  • 二线城市：成交套数环比-0.4%，同比+27.4%。
  • 三四线城市：成交套数环比-17.1%，同比+9.1%。

土地市场

• 百城土地成交总价：周同比-22%，周环比+0.1%，累计同比-14.2%。
• 分城市溢价率：一线城市5.27%，二线城市2.85%，三线城市1.91%。
• 流拍率：11.3%，较上月下降18.9个百分点。

总结

房地产行业在政策调整与市场分化中逐步显现复苏迹象。深圳和广州等重点城市通过降低二套房首付比例、推进城中村改造等措施，积极刺激市场。整体来看，商品房市场仍偏弱，而二手房市场表现相对稳健。一线城市在去化周期和成交数据上表现较好，而三四线城市面临较大库存压力。在投资建议方面，头部房企和具备拿地能力的优质房企有望受益，同时需警惕宏观经济下行、政策反应滞后及房价超预期下跌等风险。