20260119-华源证券-房地产行业周报_换购住房个税优惠政策延续_商业用房首付比例下调_15页_2mb

报告摘要

房地产行业定期报告总结（2026年01月19日）

核心内容概述

本报告分析了2026年1月房地产行业整体表现及市场动态，认为行业调整有望进入尾声，结构性机会显现，且香港楼市复苏趋势明显，整体维持“看好”投资评级。

主要观点

行业趋势：
- 房地产调整周期已接近尾声，房价调整的深度与长度相对充分。
- 结构性机会显现，高品质住宅建设将成为市场新焦点。
- 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资房企或迎来价值重估。
政策支持：
- 宏观政策：财政部、税务总局、住房城乡建设部联合延续居民换购住房个税优惠政策；央行与金融监管总局将商业用房购房贷款首付比例下调至30%，助力去库存。
- 融资机制：金融监管总局推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力房地产发展新模式构建。
- 公共租赁住房：延续实施公共租赁住房税收优惠政策，减轻相关企业负担。
- 因城施策：
  - 上海支持存量商办楼宇改造为养老设施，鼓励新业态发展。
  - 深圳推出“安居创业帮扶计划”，提供三年阶梯式租金支持。
  - 湖南利用专项债收购存量商品房用于保障性住房建设。
  - 海南计划到2030年基本形成可持续城市更新模式。
  - 宁夏银川市出台多项举措，支持房地产市场平稳发展。
市场数据：
- 新房成交：
  - 本周（1.10-1.16）42个重点城市新房成交145万平米，环比上升6.3%，同比大幅下降32.9%。
  - 1月累计成交300万平米，环比下降32.2%，同比下降40.7%。
  - 一线城市新房成交环比上升8.5%，二线城市上升1.5%，三四线城市上升15.4%。
- 二手房成交：
  - 本周（1.10-1.16）21个重点城市二手房成交216万平米，环比上升4.9%，同比小幅下降9.2%。
  - 1月累计成交430万平米，环比下降6.0%，同比下降17.6%。
  - 一线城市环比上升16.1%，二线城市环比微降1.0%，三四线城市环比下降6.7%。

关键信息

板块表现：
- 房地产（申万）本周下跌3.5%，上证指数下跌0.4%，深证成指和创业板指小幅上涨。
- 涨跌幅前五的个股包括：*ST阳光（+10.2%）、大名城（+8.8%）、西藏城投（+5.0%）、南都物业（+4.7%）、光明地产（+4.7%）。
- 涨跌幅后五的个股包括：华夏幸福（-29.8%）、ST中迪（-16.7%）、中国武夷（-15.8%）、荣盛发展（-13.9%）、财信发展（-11.0%）。
公司公告：
- 销售情况：
  - 越秀地产12月销售金额89.96亿元（YOY-33.4%）。
  - 华侨城A12月销售金额19.9亿元（YOY-31.0%）。
  - 首开股份12月销售金额18.56亿元（YOY-68.5%）。
  - 华润置地12月销售金额410亿元（YOY+28.1%）。
  - 龙湖集团12月销售金额37.7亿元（YOY-53.6%）。
- 增持：华侨城A控股股东华侨城集团增持计划完成，持股比例增至50.30%。
- 万科：调整两笔中票展期方案，新增项目应收款质押增信。
- 贝壳：连续多日回购股份，累计回购比例达2.6%以上，价格区间在5.63-5.9港元之间。

建议关注企业

港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业。
地产开发：华润置地、招商蛇口。
地产转型：衢州发展。
二手房中介：贝壳-W。
物管企业：招商积余、华润万象生活。

风险提示

房地产量价超预期下行。
房企销售回款进一步下滑，导致经营现金流减弱。
房地产融资资金趋紧，房企受限资金占比提升。
政策效果不及预期，城市更新及房地产收储政策推进不力。

投资评级说明

证券评级：以6个月内证券相对市场基准指数的涨跌幅为标准。
- 买入：涨跌幅在20%以上。
- 增持：涨跌幅在5%-20%之间。
- 中性：涨跌幅在-5%至+5%之间。
- 减持：涨跌幅低于-5%。
- 无：因信息不足或重大不确定性无法给出明确评级。
行业评级：以6个月内行业指数相对市场基准指数的涨跌幅为标准。
- 看好：行业指数超越市场基准。
- 中性：行业指数与市场基准基本持平。
- 看淡：行业指数弱于市场基准。