中指-2021中国商业地产百强企业研究报告-2021.3-26页_1mb

报告摘要

2021中国商业地产百强企业研究总结

核心内容

本研究由中指研究院与中房指数系统联合完成，旨在全面评估中国商业地产企业的综合实力，推动行业健康发展。研究覆盖2018-2020年度数据，聚焦于50家代表性企业，从规模性、成长性、稳健性、运营能力及融资能力五个维度进行分析，并采用因子分析法进行综合评价。研究对象为依法设立、以商业地产为主要业务的内地企业，剔除存在严重违规行为的企业。

主要观点与关键信息

一、研究背景与目的

行业背景：2020年疫情冲击下，商业地产企业积极应对，为行业及经济平稳发展做出贡献。
行业作用：作为消费及服务升级的重要载体，商业地产在提振消费、推动经济结构转型中发挥关键作用。
研究目的：
- 通过量化分析，发掘综合实力强、成长性好、经营稳健的优秀企业。
- 打造“中国商业地产百强企业”品牌，提升企业知名度与行业示范效应。

二、研究方法体系

筛选标准：
- 依法设立，以商业地产为重要业务。
- 近三年商业地产相关业务收入均值超1亿元或持有及运营面积超10万平方米。
- 以内地背景企业为主，排除境外背景企业。
- 有严重违规行为的企业取消评审资格。
评价指标体系：
- 涵盖规模性、成长性、稳健性、运营能力与融资能力。
- 采用因子分析法，结合相关数学模型进行科学评价。
数据来源与复核：
- 企业填报数据、CREIS中指数据、政府公开数据、企业公开信息等。
- 数据复核通过会计师事务所、税单、项目交易数据等方式进行交叉验证。
研究对象：
- 以50家代表性企业为核心样本，重点分析其发展特点与趋势。

三、主要研究成果

（一）2021中国商业地产百强企业

百强企业名单：
- 包括万达商管、红星美凯龙、华润万象生活、宝龙商业、新城控股、苏宁置业、大悦城控股、龙湖集团等。
- 代表企业以持有及运营面积、租金收入等指标为主要参考。

（二）商业地产百强企业发展特点

规模表现：
- 经营性物业持有及运营面积增长放缓，增速回落至12.7%。
- 租金收入同比仅增3.5%，受疫情影响显著。
- 收并购成为头部企业扩张的重要方式，如宝龙商业收购浙江星汇60%股权，中海商业收购南海怡丰城购物中心。
成长性：
- 商办用地成交规模平稳增长，但代表企业拿地放缓。
- 投资聚焦于二线城市，三四线城市占比下降。
- 轻资产管理输出成为企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。
经营质量：
- 百强代表企业重点项目平均出租率降至91.2%，但整体运营仍保持稳定。
- 头部企业通过数字化平台提升运营效率，如宝龙商业的“宝龙悠悠”小程序。
- 品牌库建设成为招商能力提升的重要手段，如龙湖集团与4500家商户合作。
- 写字楼空置率仍处高位，灵活租赁策略与增值服务有助于提升稳定性。
稳健性：
- 百强企业资产负债率均值小幅降至70.9%，偿债能力保持平稳。
- 资产证券化规模不断扩大，底层资产以一二线城市零售商业和写字楼为主。
- 类REITs和CMBS产品发行量增长，其中零售物业占比最高。

四、商业地产发展趋势与展望

新业态与新模式：
- “体验式”业态比例需合理控制，以提升坪效。
- “首店经济”成为商业地产创新亮点，如成都远洋太古里“中国李宁”快闪店。
TOD模式发展：
- TOD开发实现土地集约利用，带动区域商业价值提升。
- 成都、重庆等地已启动多个TOD项目，如重庆龙湖光年、深圳万科高线公园。
- 未来将有更多城市采用TOD模式，提升城市功能与商业活力。
城市更新：
- 城市更新成为存量物业盘活的重要方式，推动城市品质提升。
- 代表项目如深圳佳兆业城市广场、卓越深圳世纪中心，通过改造提升物业价值。
商业运营服务分拆上市：
- 头部企业积极分拆商业运营服务业务，提升资本运作能力。
- 星盛商业、宝龙商业等成功上市，推动行业向“运营服务商”转型。