2021-06-07-世邦魏理仕-2021年上海医药医疗行业报告_38页_18mb

上海医药医疗行业及商业地产生态总结

核心内容概述

本报告聚焦上海医药医疗行业全产业链加速崛起背景下，沪上商业地产生态的演变与机遇。上海作为我国生物医药创新策源地和产业集聚地，其医药健康产业在政策、人才、科研资源、市场潜力等多方面具备显著优势，推动了商业地产的升级与转型。报告从医药行业概述、上海市场前景、商业地产生态、医药园区格局、医药冷链行业及医药物业投资策略等方面展开分析，揭示了医药健康产业对商业地产的需求与投资趋势。

主要观点

1. 医药行业持续增长与创新活跃

• 上海医药产业规模在2020年突破6000亿元，成为全国生物医药产业的重要基地。
• 医药行业具备强抗周期属性，近年来在政策支持和市场需求推动下，持续增长。
• 上海生物医药产业在研发、制造、服务外包等方面形成完整产业链，成为亚太地区的重要创新中心。

2. 商业地产生态的转型与升级

• 写字楼、商务园区及工业物流三大物业板块在医药行业崛起中均出现显著变化。
• 2020年，上海医药医疗行业写字楼租赁成交面积占比达9.7%，成为五大主流租户之一。
• 外资药企在租赁市场中占据主导地位，租户面积占比达81%，租户数占比达62.7%。
• 医药企业对办公选址有特定需求，如高标准化、高智能化、高专业性，推动写字楼市场向高端化发展。

3. 医药园区发展与产业聚集

• 上海已形成“聚焦张江、一核多点”的医药园区格局，覆盖生物制药、高端医疗器械、研发外包等重点领域。
• 张江药谷作为核心园区，拥有600多家医药企业，7家全球Top10药企研发中心，成为全国生物医药创新高地。
• 园区呈现“升级扩容”趋势，尤其在研发空间和商务配套方面，未来将向辐射区域扩展。

4. 医药冷链行业崛起

• 医药冷链因生物制药、疫苗、血液制品等需求激增，成为冷链物流中最具潜力的细分领域。
• 上海冷库需求面积居全国之首，平均租金为3.78元/㎡/天，高于全国平均水平。
• 医药冷库对温湿度、设备系统等要求高，需符合GSP/GMP标准，运营成本较高但回报率显著。

5. 医药物业投资策略

• 园区投资在2020年成交总额达百亿级，成为投资热点。
• 医药冷库因高回报率吸引各类投资者参与，包括药企、第三方物流、专业开发商及基金等。
• 投资策略建议关注环评资质、土地税收、政策变化及专业运营合作，以规避风险。

关键信息

行业数据

• 2020年上海医药支出规模达2200亿美元，全球排名第二。
• 张江药谷生物医药总产值占上海医药产业的78%，约1100亿元。
• 2020年上海医药类写字楼新租赁成交面积达11.5万平方米，占总成交面积的9.7%。
• 上海冷库需求面积达26.2万平方米，占全国总需求的较高比例。

政策与市场

• 上海是“健康中国2030”战略的重要实施地，政策红利推动医药产业发展。
• 医药行业具备“强抗周期”属性，受全球疫情等事件影响较小。
• 医药冷链行业因政策支持、市场需求及技术发展，呈现一体化、电商化、标准化、智能化趋势。

企业动态

• 2020年，外资药企在上海新租、扩租面积占比达59%，主要集中在南京西路、前滩等板块。
• 张江药谷是上海生物医药产业的代表，吸引大量药企入驻，形成产业集群效应。
• 一些跨国药企，如西门子、拜耳、默克等，正加速整合迁入前滩，推动区域发展。

投资趋势

• 医药园区投资回报率高，3年成本收益率超过7%，高于无风险收益率。
• 医药冷库投资回报率显著高于普通仓储，租金溢价可达普通冷库1.5-2倍，干仓的2-3倍。
• 存量更新与轻资产运营成为主流模式，与专业运营商合作是提升投资收益的关键。

结构分析

医药物业

• 医药行业对写字楼、商务园区及工业物流等物业类型产生大量需求。
• 共享实验室、研发孵化器、定制化办公空间成为新兴业态。
• 医药冷库作为医药产业链的重要一环，成为投资热点。

商务园区

• 张江、漕河泾、浦江、金桥等板块是主要的医药租户聚集地。
• 园区提供完整的研发、生产、销售等产业链配套，吸引大量中小创新药企入驻。

冷链物流

• 医药冷链因疫苗、血液制品等需求增长，迎来发展高峰。
• 上海冷库需求面积最大，平均租金全国第二，空置率相对较低。
• 医药冷库需满足严格的温湿度、安全及质量控制要求。

投资建议

• 核心型投资者可关注成熟医药园区或售后回租项目。
• 增值型投资者可关注新兴生物医药产业聚集区的更新改造机会。
• 投资需关注政策变化、环评资质、土地税收等关键因素。
• 与专业运营机构合作可提升投资收益及降低运营风险。

未来展望

• 上海医药产业将持续向高端化、国际化、集群化发展。
• 医药冷链行业将加速发展，成为物流市场增长最快的细分领域之一。
• 医药园区和冷库等商业地产类型将迎来更多投资机会，成为推动行业发展的核心载体。