20210107-中国银河-房地产_12月行业动态报告_全年销售表现靓丽_长效机制逐步成形_33页_3mb

房地产行业2021年1月动态报告总结

核心内容

2020年12月，房地产市场整体销售热度处于年内次高水平，37城新房销量同比增速为12.3%，较11月增长1.1个百分点。1-12月新房销量累计同比为-1.3%，降幅较上月收窄1.4个百分点。一线城市销售表现最好，三线次之，二线最弱。12月单月一、二、三线城市成交量同比分别为55.2%、-2.6%、17.5%，累计成交量同比分别为12.6%、-10.2%、4.6%。去化周期处于下行通道，一线城市去化效果最佳，重点15城去化周期为10.0个月，较上月增加0.2个月。

主要观点

• 房地产市场迈入新阶段：房地产行业是我国经济的压舱石，具有先导性和基础性作用，对GDP、财政、投资等有重要影响。随着城镇化率进入后半程，房地产市场将转向中速高质量发展阶段。
• 政策调控延续“房住不炒”基调：2021年全国住建工作会议和中央经济工作会议均强调“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。同时，支持城市更新和租赁住房的发展，推动住房租赁市场建设。
• 房地产贷款集中度管理新政影响可控：新政对地产贷款总量影响偏中性，大型银行房地产贷款占比均未超标，仅建设银行及邮储银行按揭贷款略高，但影响有限。中型及小型银行部分需调整，但总体影响可控。新政有利于龙头企业，加速行业出清。
• 三道红线政策推动行业降杠杆：房企进入从增量到提质的发展阶段，重点房企净负债率、资产负债率等指标明显下降，行业集中度显著增强。

关键信息

市场表现

• 2020年12月新房销量同比增速12.3%，全年的销售热度持续不退，表现出较强的韧性。
• 一线城市去化周期最短，仅为3.7个月（上海），二线城市中宁波、南宁、南京去化较快，三线城市去化周期普遍较长。

财务分析

• 利润表：2020Q3房地产行业总营业收入为15,609.10亿元，增速为6.65%；归母净利润为1,191.47亿元，增速为-15.92%。毛利率和净利率均有所下滑，但未来有望改善。
• 资产负债表：2020Q3房地产行业预收账款为35,371.96亿元，同比增长8.62%；净负债率为136.20%，资产负债率为79.63%。行业杠杆率有望继续下降。
• 现金流量表：2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%。但随着销售热度回升，年末销售回款有望增加。

资本市场表现

• 房地产行业PE(TTM)为8.0X，低于1年和3年移动均值，PB为1.1X，处于历史底部区域，未来修复空间较大。
• 公募基金对房地产板块配置比例连续三个季度下降，偏好高弹性的成长型房企。

政策与行业趋势

• 房地产贷款集中度管理：从资金供给端进行控制，有利于大型银行和龙头企业。
• 城市更新与租赁住房：成为政策重点支持方向，推动房地产市场平稳健康发展。
• 土地市场改革：加快城乡统一建设用地市场建设，探索农村集体经营性建设用地入市制度，对楼市影响偏中性。
• 三道红线政策：推动房企降杠杆，行业集中度提升，进入提质发展阶段。

投资建议

当前房地产行业估值处于历史低位，建议关注以下细分领域头部企业：

• 住宅开发行业：万科A、保利地产、金地集团等低估值、高股息的龙头股。
• 物业管理行业：招商积余等A股物业行业龙头公司。
• 经纪服务行业：我爱我家、国创高新等优质标的。

风险提示

• 行业面临经济及行业下行压力。
• 销售超预期下行的风险。
• 政策调控不确定性的风险。

附录

• 图表目录：包含重点城市新房成交情况、去化周期、财务指标等。
• 相关研究：包含多份行业动态报告，关注房地产行业“估值+业绩”双提升机会。

分析师：
潘玮：（8610）66568212，panwei@chinastock.com.cn，S0130511070002
王秋蘅：（8610）86359285，wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn，S0130520050006