20220117-东北证券-地产债周报_把握地产债的投资节奏_10页_532kb

地产债投资节奏分析报告总结

核心内容

本报告由东北证券发布，主要分析了2022年初房地产行业政策及市场动态对地产债的影响，并给出了相应的投资建议。报告围绕政策端、销售端、投资端和融资端四个维度展开，同时推荐了重点投资标的，并回顾了相关重要新闻及地产债发行审批情况。

主要观点

1. 政策端：导向未必明朗

• 政策倾斜：当前政策资源更多向保交房倾斜，但房企的信用风险未必会触发政策底线。
• 政策类型：投机性政策（仅确保保交房）的概率大于实质性政策（救市导向的供给侧宽松）。
• 维稳边界：目前维稳的基本盘仍集中在央企、国企地产公司，对民营房企的信用风险托底尚未明确。

2. 销售端：改善有先后顺序

• 稳房价目标：维稳的重要目标之一是保持房价稳定。
• 政策宽松：在房价下行时，可能需要更有力度的政策干预；房价上行时，边际调整即可。
• 需求端：普遍放松需求端不符合政策导向，只有在风险暴露后才可能出台更多利好政策。

3. 投资端：维稳的核心问题

• 地方政府财政：房企拿地直接影响地方政府财政收入，是维稳核心。
• 城投托底：城投公司因自身流动性压力，难以继续为土拍托底。
• 政策预期：当前尚无针对投资端的实质性利好政策，需关注未来更强有力的政策支持。

4. 融资端：大概率无实质性好转

• 政策限制：三道红线与房贷集中度政策仍在执行，融资端政策不会出现实质性松绑。
• 风险出清：部分民营房企出清是符合政策导向的。
• 边际调整：政策可能有积极的指导和边际调整，但主要服务于维稳。

关键信息

重要标的推荐

• 华发实业：作为东南沿海发达地区的地方国企地产公司，属于维稳基本盘。公司资产质量较好，有优质股东背景，流通盘较大，当前收益率性价比较高，具备骑乘策略空间。

重要新闻回顾

1. 民企名单传闻：11家民企需流动性支持，9家央企国企参与收并购，但该名单真实性存疑。
2. 华发集团发行债券：成功发行“22华发集团SCP001”，票面利率2.89%，展现市场认可度。
3. 城投贷款收紧传闻：真实性存疑，政策未对民企地产公司托底，反而可能限制尾部城投公司融资。
4. 美元债收益率攀升：受个别企业风险事件影响，民企地产美元债收益率持续上升。

地产债发行审批情况

• 发行主体：以央企、国企为主，民企仅龙湖发行公募债。
• 发行场所：银行间市场为主，交易所审批进度较慢。
• 关注点：民企地产公司可关注旭辉、卓越等的审批进展，部分房企募集资金用途涉及项目收购。

投资建议

• 民企地产债：仍需保持谨慎态度，因其信用风险尚未得到政策托底。
• 央企、国企地产债：性价比较高的个券可适时入手，如华发实业。
• 高收益债：多数高收益个券仍在博弈交易层面，流通盘较小，清算角度入手可能不划算。

风险提示

• 政策执行不及预期：若政策未能有效托底民企信用风险，可能对市场产生负面影响。

数据与图表

• 历史收益率曲线：见附图。
• 上周新发行地产债：见表1。
• 上周地产债审批进度：见表2。
• 上周重点个券估值情况：见表3。

研究团队简介

• 陈康：固定收益首席分析师，擅长信用资质判断。
• 薛进：金融学硕士，曾就职于交通银行总行。
• 余袁辉：金融硕士，曾就职于泰康资管。
• 吴萌：中央财经大学硕士，曾就职于西南证券。
• 杨旭：金融硕士，2021年加入东北证券。

投资评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持、卖出，依据未来6个月股价涨幅与市场基准的比较。
• 行业投资评级：分为优于大势、同步大势、落后大势，依据行业指数与市场基准的比较。

联系方式

• 机构销售：各地区联系方式见表格，包括公募、私募、华东、华北、华南等。

数据来源：Wind，东北证券