20211221-新华汇富金融-汇富快讯_7页_801kb

报告摘要

銀城生活服務（1922 HK）近期召開電話會議，重點探討其物業管理業務的發展情況及行業整體環境。會議中指出，物管行業面臨較多不確定性，但公司對實現2023財年的收入及在管面積目標持樂觀態度。

行業挑戰：
- 開發商的流動性問題和延遲交付在管面積對物管公司造成影響。
- 物管公司可能成為開發商的融資工具，增加行業風險。
- 物管行業整體表現不佳，約80%公司股價下跌，年內平均回報率約為-24%。
銀城生活服務優勢：
- 公司專注於二手物業市場，截至2021年10月底，83%在管面積來自二手樓。
- 二手物業的高客戶粘性和現有佔有率，使其在社區增值服務(VAS)方面更具優勢。
- VAS業務毛利率高達36.2%，遠超物業管理服務的11.3%。
- 公司在管面積年初至今增長約43%，顯示其業務發展動力。
財務指標：
- 截至2021年10月31日，公司在管面積為5,580萬平方米，合約面積為5,690萬平方米，儲備面積為3.4百萬平方米。
- 儲備面積佔比為6.1%，雖然低於同行的67%，但公司因專注二手項目，其轉化周期短，因此該指標不具代表性。
估值與表現：
- 公司目前交易價為7倍FY21E PE，低於3年平均的10倍。
- 股價表現不佳，年內回報率約為-27%，受成交量低及技術趨勢疲軟影響。

二手物業業務模式：
- 高比例的二手物業在管面積有助於提高回款率（>90%），降低開發商交付風險。
- 二手物業的社區增值服務更具潛力，因其已有現有佔有率，易於提供增值服務。
行業動態：
- 20個月來中國首次下調貸款基準利率(LPR)，1年期LPR下調5個基點，5年期保持不變，顯示政府對房地產行業的謹慎態度。
- 物管行業的收購競爭加劇，可能對市場造成進一步壓力。
市場表現：
- 恒生指數、中資企業指數、紅籌指數、沪深300指數均呈下跌趨勢，反映市場情緒偏弱。
- 一些個股如美東汽車、信義玻璃等表現較佳，但整體行業仍面臨壓力。