2022年上半年杭州房地产市场回顾与展望_5页_2mb

2022年上半年杭州房地产市场回顾与下半年展望总结

核心内容概述

2022年上半年，杭州房地产市场在疫情反复及行业调整的双重压力下整体表现低迷，但部分区域和业态展现出韧性与创新。写字楼市场以TMT和专业服务为主导，零售市场则以Z世代消费为驱动，通过多业态创新升级和首店经济策略，尝试激活市场活力。

写字楼市场分析

主要观点

• 市场韧性：核心商务区如武林、钱江新城及钱江世纪城保持稳定，部分区域因高品质楼宇去化良好而出租率未明显下滑。
• 供应与需求：上半年仅新增5.7万平方米写字楼供应，净吸纳量为6.0万平方米，同比下降80.2%。
• 租金下行：全市平均租金环比下降0.6%，累计跌幅达0.7%。城西新兴商务区如未来科技城空置率上升明显，租金跌幅较大。
• 行业分布：TMT行业仍是主要需求来源，但扩张趋于理性；专业服务类以会计、律所为主，需求有所释放；房地产建筑类在蒋村、城北等区域积极扩租。
• 租赁趋势：小面积租赁需求占比高，约87.8%，但短期内难以填补空缺；内资租户搬迁扩租占比近七成。

关键信息

• 新增供应：5.7万平方米
• 空置率：17.9%
• 净吸纳量：6.0万平方米
• 平均租金：117.5元/月/平方米
• 主要热点区域：武林、钱江新城、钱江世纪城

零售市场分析

主要观点

• Z世代驱动：市场加码年轻消费力，以运动、潮玩、设计师品牌等主题打造潮流消费空间。
• 首店经济：上半年优质新项目入市，如龙湖吾角天街和滨江银泰，推动市场回暖。
• 业态分布：餐饮仍为主导，占52%；时尚服饰占21%，生活、珠宝、娱乐健身等业态分别占7%、6%、5%；美妆护肤占4%。
• 租金表现：首层租金微升0.1%，报21.3元/天/平方米。
• 挑战与机遇：疫情导致消费者线下消费欲望下降，购物中心客流量和运营表现受挫；但新潮品牌和首店经济为市场带来新的增长点。

关键信息

• 新增供应：18.6万平方米
• 空置率：2.7%
• 净吸纳量：15.8万平方米
• 平均租金：21.3元/天/平方米
• 主要热点区域：下沙、滨江、万象城、湖滨银泰in77

下半年市场展望

写字楼市场

• 新增供应：预计下半年将有约57万平方米新增供应入市，主要集中在拥江发展带等新兴区域。
• 趋势变化：随着互联网下半场向人工智能、XR数字内容等新技术转变，新TMT细分类别将成为办公空间扩张的新生力量。
• 发展方向：绿色智能楼宇、物业灵活性和高使用率将成为开发商关注的重点，以应对疫情带来的不确定性。

零售市场

• 新增供应：预计下半年将有5.5万平方米新增供应，主要集中在未来科技城板块。
• 政策支持：杭州发布四个促消费实施细则，推动“首店经济”与区域资源耦合，助力消费市场回暖。
• 趋势变化：Z世代消费力将持续支撑市场多元发展，艺术、电竞、社交、环保等主题品牌扩张提速，为市场注入新活力。

行业专家观点

CBRE杭州顾问及交易服务部|办公楼负责人王晓晨

• 上半年写字楼市场整体需求不及预期，小面积需求难以快速填补空缺。
• 租户对价格敏感度提升，楼宇间价格竞争加剧。
• 亚运会推迟带来的新增供应将为市场提供新机遇，推动新兴区域发展。

CBRE杭州分公司董事总经理兼战略顾问部负责人何达

• 优质项目集中入市为零售市场注入强心剂，首店经济和主题设计提升市场吸引力。
• 长期需关注疫情对消费习惯的影响，年轻消费力将成为市场发展的关键支撑。
• 政策支持与区域资源结合将推动消费市场加速回暖。