房地产行业：房地产税立法先行，国际比较冷静分析-20190322-广发证券-53页_4mb

报告摘要

房地产税政策与国际比较分析总结

核心内容

房地产税政策是中国房地产行业改革的重要组成部分，其立法和实施受到广泛关注。当前房地产税立法尚未明确时间表，且未出现在财政部2019年立法安排中，仍处于草案拟定阶段。房地产税的出台将对地方财政收入和房地产市场产生影响，但具体实施效果尚不明确。

主要观点

1. 房地产税立法进程缓慢

19年政府工作报告首次提出“稳步推进房地产税立法”，但至今未明确具体落地时间。
十二届和十三届全国人大常委会立法规划均将房地产税列为一类项目，但实际提请审议时间未明确。
财政部2019年立法安排未提及房地产税，征税方案仍待进一步细化。

2. 房地产税国际比较

英式房地产税

征税目的：以筹措政府财政收入为主，税种简单，土地与房屋合并征税。
税制设计：采用“以支定收”方式，税率相对稳定，税收优惠力度较弱。
实施效果：对房价有边际影响，是地方财政的重要支柱。

东亚房地产税（以日本、韩国为例）

征税目的：兼具财政收入和房地产调控功能，税种复杂，土地与房屋采用二元税制。
税制设计：采用累进税率，税收优惠力度大，如对公益性质不动产免税。
实施效果：对房价和地价的调控效果有限，财政收入贡献相对较低。

关键信息

房地产税试点情况

上海试点：针对增量住房，免征面积为60平米，实际征税力度较弱。
重庆试点：针对高端住宅，征税范围较小，调控效果有限。
试点城市对财政收入和房地产市场的影响均较为有限。

房地产税影响测算

中性方案：税率0.7%，税基折减系数70%，首套房免征，预计税收增量为2897亿元，影响约35%的家庭。
税收贡献：约占2017年总税收的1.9%，土地出让收入的5.6%，远低于英美国家（约10%）。

风险提示

房地产税立法时间不明确；
试点城市可能大幅扩围；
征税力度可能高于预期；
税收优惠可能超预期；
行业库存可能快速上升；
税收测算假定存在风险，如存量房价值低估、参数假定范围超预期等。

房地产税制度设计与税收优惠

税制设计

计税依据：以不动产评估价值为计税依据。
税基折减：采用不同比例的折减系数，如英美为40%~75%，日本为1/3或1/6，上海试点为70%。
税率结构：英美采用“以支定收”方式，税率稳定；日韩采用累进税率，调控导向明显。

税收优惠

免税对象：政府、公益性质不动产、特定低收入群体等。
减税方式：通过税基折减、延期纳税、税款抵扣等方式进行。
税收优惠力度：日韩较高，英美较低。

国际经验与教训

英式房地产税经验

强调税收的财政收入功能，有助于提高公共服务质量。
“以支定收”方式确保了税收的稳定性，但也可能弱化对房价的调控作用。
税种简单，减少了重复征税，提高了征税效率。
评估价值设定上限，考虑了纳税人的接受水平。

东亚房地产税经验

调控效果有限，可能因税收优惠力度过大削弱收入效应。
征税时机需考虑宏观经济背景，如日本在房地产泡沫破裂初期征税，加剧了房价下跌。
税基评估采用标准地块方法，降低了评估工作量，提高了政策透明度。
通过税负变化限制税基增长，有助于稳定税收收入。

小结

房地产税的定位对税收效果具有显著影响。若以财政收入为主要目标，英式房地产税更易实现稳定收入增长；若以调控为主要目标，东亚房地产税则可能因政策设计不当而影响调控效果。因此，房地产税的制度设计需综合考虑财政收入与市场调控的双重目标，合理设定税率与税基折减比例，并确保税收优惠适度，以实现政策的平稳实施与预期效果。

重点公司估值与财务分析（部分）

股票简称	股票代码	评级	货币	股价	合理价值(元/股)	EPS(人民币)	PE(x)	EV/EBITDA(x)	ROE(%)
万科A	000002.SZ	买入	人民币	29.55	-	3.00	9.83	5.0	20.0
招商蛇口	001979.SZ	买入	人民币	22.52	29.80	1.93	11.68	7.7	20.1
华夏幸福	600340.SH	买入	人民币	31.64	-	3.83	8.25	-	-
新城控股	601155.SH	买入	人民币	42.72	47.87	4.65	7.39	5.9	34.4
华侨城A	000069.SZ	买入	人民币	7.26	-	1.20	6.05	-	-
荣盛发展	002146.SZ	买入	人民币	11.00	-	1.78	6.17	5.8	22.0
中南建设	000961.SZ	买入	人民币	9.55	-	0.76	12.64	-	-
阳光城	000671.SZ	买入	人民币	8.35	-	0.77	10.79	19.4	20.0
蓝光发展	600466.SH	买入	人民币	7.48	10.04	0.75	10.04	9.7	14.1
滨江集团	002244.SZ	买入	人民币	4.73	-	0.62	7.67	-	-
新湖中宝	600208.SH	买入	人民币	3.93	5.20	0.40	9.79	27.3	9.6
融创中国	01918.HK	买入	港币	37.95	40.90	3.46	9.39	6.3	22.3
旭辉控股集团	00884.HK	买入	港币	5.74	6.16	0.82	5.95	4.8	19.2