房地产行业全国人大第二次会议点评：理性看待房地产税立法，稳步推进、但条件并不成熟-20190310-华创证券-13页_1mb

全国人大第二次会议点评总结

核心内容

全国人大常委会委员长栗战书在十三届全国人大第二次会议上提出，2019年将抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，其中包括房地产税法。但整体来看，房地产税立法并未出现超预期进展，仍处于稳步推进阶段，且条件并不成熟。

主要观点

1. 房地产税立法进程

   • 房地产税法被纳入2018-2023年全国人大常委会立法规划，属于“第一类项目”，即条件成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。
   • 目前房地产税法草案仍在完善阶段，相关部门正在进行法律草案和重要问题的论证，预计将在条件成熟后提请全国人大常委会初次审议，但2019年不会完成立法流程，最早也要到2020年。
   • 房地产税立法遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，意味着试点可能较小，各地税率和税基可能有差异，房地产税改革将是一个渐进过程。

2. 房地产市场现状与政策导向

   • 2019年全国商品房销量增速放缓，1-2月50家房企销售面积同比-9%，预计全国销量仍为负增长，总量住宅需求下行趋势明显。
   • 两会未提及“房住不炒”政策，表明该政策已初见成效，政府更关注房地产市场的平稳健康发展。
   • 棚改计划同比大幅减少，对三四线城市需求形成持续负面影响，而房地产行业与上下游经济周期错位，房地产稳定对整体经济更为重要。

3. 地方政府财政依赖与房地产税的替代性

   • 地方政府土地财政依赖度较高，2018年土地出让金占地方政府公共财政收入+基金性收入的38.5%，土地出让金仍是地方政府的重要收入来源。
   • 2019年地方债集中到期，地方政府财政压力增大，土地财政依赖进一步加深，房地产税短期内难以替代土地出让金收入。
   • 房地产税的立法和征收可能是一个中期问题，需在财政结构优化和经济稳定的基础上推进。

4. 房地产税对房价的影响

   • 从国际经验看，征收房产税后房价出现波动，如美国、日本、英国和韩国等国的案例显示，房地产税对房价影响不一，需结合当地市场情况分析。
   • 从国内角度看，房地产税的征收初期可能对市场造成一定压力，但其对房地产市场的长期调控作用仍需观察。

关键信息

• 立法时间表：房地产税法被列入2018-2023年立法规划，2019年不会完成立法流程，最早在2020年完成。
• 政策原则：房地产税立法遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，意味着试点范围较小，税率和税基可能有地区差异。
• 市场趋势：2019年全国商品房销量下行，棚改计划减少，对三四线城市需求形成压力。
• 财政依赖：地方政府对土地出让金依赖度高，2019年土地出让金占地方政府财政收入的38.5%，房地产税短期内难以替代。
• 国际经验：美国、日本、英国、韩国等国家的房地产税政策对房价影响不一，需谨慎看待。

投资建议

• 评级：维持“推荐”评级。
• 主线推荐：
  • 一二线龙头：金地集团、万科、招商蛇口、保利地产、融创中国（受益于一二线需求弹性）。
  • 二线蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展（受益于资金放松）。
• 风险提示：房地产市场销量超预期下行，以及行业资金放松不及预期。

结论

房地产税立法仍在稳步推进中，短期内难以完成，更不会落地。政府更关注房地产市场的平稳健康发展，而非过度强调“房住不炒”。房地产税的推进将是一个长期、渐进的过程，需结合财政结构优化和经济稳定情况逐步实施。在当前经济环境下，房地产税的征收可能对市场造成一定压力，但整体仍维持“推荐”评级，重点关注一二线和二线蓝筹房企。