同策房产咨询-20161108上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结

核心内容概览

2016年10月31日至11月6日期间，上海房地产市场整体呈现降温趋势，成交量和价格均有所下滑，市场供需关系趋于平衡。各物业类型表现各异，其中商品住宅和公寓市场受调控政策影响较大，成交量下滑明显，而别墅市场则表现相对稳定，商业市场供需两旺，办公市场供应减少但成交仍保持一定水平。

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主要观点

商品住宅市场

• 成交情况：本周商品住宅成交18.23万平米，环比下滑12%，均价43812元/平米，环比下滑5%。
• 市场表现：无项目入市，市场整体冷清。
• 客户结构：刚需客户为主，90平米以下及90-120平米房源去化占比较大，说明市场偏好小户型。
• 未来预期：随着调控政策的持续影响，预计11月、12月成交量将进一步下滑，价格可能继续小幅回落，去化周期将回升至12个月以上。

公寓市场

• 成交情况：本周公寓成交12.34万平米，环比下滑18%，均价46944元/平米，环比下滑3%。
• 市场表现：成交量连续三周下滑，市场整体趋于疲软。
• 热销项目：嘉定北部的首创旭辉城（首旭嘉苑）以124套成交位居销冠，其配套完善、交通便利，吸引外地刚需和投资客。
• 未来趋势：随着土地供应向中小户型倾斜，小户型成交比重将上升。

别墅市场

• 成交情况：本周别墅成交5.89万平米，环比上升5%，均价37247元/平米，环比下滑7%。
• 市场表现：成交量不跌反涨，市场热度不减。
• 热销项目：嘉定南翔的湖畔天下瑞泷以128套成交蝉联联排销冠，其小户型经济别墅、完善的配套和交通便利成为热销原因。
• 趋势分析：别墅价格与公寓倒挂，部分家庭选择一步到位改善居住条件。

商业市场

• 成交情况：本周商业成交3.49万平米，环比下滑33%，均价26597元/平米，环比上升2%。
• 市场表现：供需两旺，但成交量下降明显。
• 热销项目：青浦北部的西郊乐缤纷广场以4415平米成交位居销冠，其位置优越，受住宅热销带动。
• 未来展望：青浦新城板块的保障房项目崧泽华城佳福雅苑即将入市，可能带动商业市场进一步发展。

办公市场

• 成交情况：本周办公成交8.68万平米，环比下滑10%，均价29249元/平米，环比下滑12%。
• 市场表现：供应减少，但成交仍保持稳定。
• 热销项目：杨浦新江湾城的君庭广场以18731平米成交位居榜首，项目配套设施完善，预计年底毛坯交付。
• 供应情况：仅2个项目入市，合计供应4.44万平米，环比下降61%。

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关键信息

周末新开盘

• 华发四季：位于张江，主力户型为114-117平米3房，均价6.5-6.8万元/平米，无优惠，去化3成。

市场走势

• 商品住宅：供应量为0，成交量环比下滑12%，均价环比下滑5%。
• 公寓：供应量为0，成交量环比下滑18%，均价环比下滑3%。
• 别墅：成交量环比上升5%，均价环比下滑7%。
• 商业：供应量1.09万平米，成交量3.49万平米，均价环比上升2%。
• 办公：供应量4.44万平米，成交量8.68万平米，均价环比下滑12%。

案例分享：远洋万和四季

• 项目亮点：
  • 社区绿化：绿化率35%，拥有大型景观绿化和紫藤花架，提升居住品质。
  • 区位优势：位于浦东惠南镇，临近浦东机场、迪士尼、祝桥航空城等概念区域，教育资源丰富。
  • 户型设计：提供80-120平米的二房和三房，得房率高达81%，空间感强。
  • 开发商背景：远洋集团作为成熟开发商，提供自有物业服务，提升客户体验。

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市场展望

• 政策影响：自9月30日调控政策实施后，楼市热度明显降温，传统旺季“金九”“银十”未达预期。
• 未来趋势：
  • 商品住宅市场成交量预计继续下滑，价格可能小幅回落。
  • 公寓市场小户型占比将上升。
  • 别墅市场因价格倒挂和改善需求增加，仍有较好表现。
  • 商业市场供需两旺，但成交量下降，需关注后续项目入市情况。
  • 办公市场供应减少，但成交保持稳定，部分高端项目仍有吸引力。

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数据来源与联系方式

• 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
• 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论
• 公司网址：www.tospur.com
• 联系电话：51560606-8139 / 1381702986

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总结

综上所述，2016年10月31日至11月6日期间，上海房地产市场在政策调控下整体趋于冷清，商品住宅和公寓市场成交量大幅下滑，别墅市场则表现相对稳定。市场偏好向小户型和改善型产品倾斜，部分项目因配套完善、交通便利等因素表现突出。未来市场预计将继续保持低迷态势，价格可能继续小幅回落，去化周期有望进一步延长。