20141130-招商证券-金隅股份-601992.SH-价值迎来进一步向上重估_上调目标价至11.9元_18页_913kb

报告摘要

金隅股份（601992.SH）投资分析总结

核心内容概览

金隅股份（601992.SH）作为北京重要的国有企业，其估值和业务价值在多重利好政策推动下有望进一步提升。当前股价为8.89元，目标价上调至11.9元，对应市值约570亿元，较当前股价仍有30%以上的上涨空间。公司业务涵盖房地产、水泥、工业用地转化、持有型物业及新型建材等多个板块，各板块均存在价值重估的潜力。

主要观点

工业用地价值凸显
- 公司在北京拥有约700万平米的工业用地，其中大部分位于5、6环内，具有较高的土地价值。
- 工业用地转性政策逐步松动，预计未来可转化面积将达400万平米，带来约163亿元的现金流价值。
- 工业用地转化价值保守估算为160亿元，若政策进一步放宽，价值可能更大。
降息利好地产和持有物业板块
- 央行降息推动房地产板块业绩提升，公司地产业务贡献了约50%的毛利。
- 持有物业板块价值持续重估，2014年上半年租金收入达9.5亿元，公允价值变动净收益为6.7亿元。
- 降息将推动租金和公允价值重估收益上升，持有物业价值约140亿元。
财务费用节约显著
- 公司负债总额接近300亿元，财务费用占利润总额比例较高，降息后预计可节约财务费用0.7-1.2亿元，增厚利润约2%。
国企改革和京津冀一体化带来增长机会
- 金隅集团作为北京市属国企，有望成为首批改革试点单位，提升公司治理和运营效率。
- 京津冀一体化将带动区域交通基建发展，公司作为区域内两大水泥龙头企业之一，将显著受益。

关键信息

股价与估值

当前股价：8.89元
目标价：11.9元
市值预期：570亿元
上涨空间：约30%
2014-2016年EPS：0.71、0.82、0.98元
PE（2014年）：4.5倍
PB（2014年）：1.5倍

工业用地转化

工业用地面积：约700万平米
可转化面积：400万平米
转化速度：预计2015年转化20万平米，每年递增10万平米
容积率：1.8
结算单价：2015年为20000元/平米，之后每年增长2%
工业用地转化价值：约163亿元（现金流现值）或160亿元（保守估算）

地产与物业板块

地产业务收入占比：约40%
租金收入：2014年上半年为5亿元，占物业板块总收入50%
物业公允价值变动收益：2014年为6.7亿元，占营业利润21%
物业板块价值：约140亿元（按账面公允价值）

水泥业务

吨EV：350元
水泥产能：4500万吨
水泥业务企业价值：158亿元
水泥市值：约114亿元（扣除负债后）

京津冀一体化

交通基建先行：成为京津冀协同发展的重要领域
区域需求增长：预计带动区域内水泥需求回升
政策支持：京津冀协同发展领导小组成立，相关政策有望加快出台

估值分析

业务板块	估值方法	估值金额（亿元）
水泥业务	吨EV	158
房地产开发业务	RNAV（打七折）	126
工业用地转化	现金流折现	163
物业投资与管理	账面公允价值	140
新型建材业务	1倍PB	30
合计	保守估值	570

风险提示

地产销售不力：政策放松后仍需关注销售情况
水泥需求不振：区域经济波动可能影响水泥业务
工业用地转化低于预期：政策松动程度可能不及预期

附：主要财务数据（2012-2014年）

项目	2012	2013	2014E
营业收入（百万元）	34054	44790	45024
营业利润（百万元）	3094	3265	3442
净利润（百万元）	2965	3215	3390
每股收益（元）	0.69	0.75	0.71
PE	12.8	11.8	12.5
PB	1.7	1.4	1.5