20130812-申万宏源研究_香港_-政策预期下地产板块有望继续跑赢_但房价反弹风险可能压制估值修复空间_16页_1006kb

中国房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2013年8月中国房地产行业的情况，重点讨论了政策预期、市场表现、行业数据和公司业绩。报告指出，尽管市场存在一定的谨慎情绪，但房地产板块在政策支持下仍有望继续跑赢大盘，但房价反弹风险可能压制估值修复空间。

主要观点

• 行业数据表现良好：国家统计局公布的7月房地产行业数据表明，全国新房销量保持低双位数增长，销售均价因基数效应而放缓，但买地和新开工等投资活动同比大幅反弹。行业资金到位情况稳健，预计三季度销售和投资的同比增速将维持理想状态。
• 一线城市成交回暖：8月8大城市的二手房成交量自7月低点企稳并小幅反弹，表明市场有恢复迹象。尽管同比下滑，但主要由于供给端下滑，而非流动性紧缩。
• 开发商销售数据稳健：前20大开发商中，17家公布了7月销售数据，平均环比下降13%，但同比上升10%。全年销售目标的平均完成率为58%，多数开发商对未来销售持乐观态度。
• 盈利增长但毛利率下降：三家大型开发商（中海外、碧桂园、万科）在2013年上半年的净利润增速分别为27%、45%和23%，但毛利率均出现下降趋势，分别为36%、34%和28%。
• 负债率变化：中海外的负债率保持在20%以下，而碧桂园和万科因上半年加快拿地，负债率分别上升至60%和55%。
• 政策预期支撑市场：分析师认为政策在三季度不会出现重大变化，四季度可能有适度调整，以实现“去行政、市场化”的目标。可能包括房产税温和扩大至更多城市，以及部分城市退出限购限价政策。
• 投资建议：分析师看好龙头企业（中海外、华润置地）和有良好执行力的成长型企业（融创中国、世茂房地产），认为它们的基本面差异将支持进一步的估值修复。在股价落后企业中，远洋地产和保利置业存在价值低估。

关键信息

行业数据亮点

• 全国新房销量：7月全国新房销量保持低双位数增长，销售均价同比增速进一步放缓。
• 买地与新开工：7月买地和新开工同比增速大幅反弹，主要由于基数效应。
• 行业资金：行业资金到位情况稳健，整体增长强劲。
• 8大城市的成交情况：8大城市的成交量在8月开始回升，日均销量环比增加4%，同比跌幅收窄至3%。

开发商表现

• 中海外：7月合约销售平均下滑13%，但同比增速为10%，全年销售目标完成率约为58%。净利润增长27%，毛利率下降至36%。
• 碧桂园：7月合约销售平均下滑13%，但同比增速为10%，全年销售目标完成率约为58%。净利润增长45%，毛利率下降至34%。
• 万科：7月合约销售平均下滑13%，但同比增速为10%，全年销售目标完成率约为58%。净利润增长23%，毛利率下降至28%。
• 其他开发商：多数开发商对未来销售持乐观态度，认为下半年总体量价将维持上升通道。

政策预期

• 三季度政策不变：分析师认为，三季度房地产政策不会出现重大变化，流动性在房价和CPI上行风险的预期下难以放松。
• 四季度政策调整：三中全会后，房地产政策可能有适度调整，以实现“去行政、市场化”的目标。
• 政策变化方向：可能包括房产税温和扩大到更多城市，以及部分城市退出限购限价政策。

投资建议

• 看好龙头企业：中海外和华润置地作为龙头企业，具备良好的市场地位和稳定的表现。
• 看好成长型企业：融创中国和世茂房地产作为成长型企业，拥有良好的执行力和增长潜力。
• 关注价值低估企业：远洋地产和保利置业在股价落后队伍中，存在价值低估的可能。

总结

本报告指出，尽管市场存在一定的谨慎情绪，但房地产行业在政策支持下仍有望继续跑赢大盘。分析师认为，政策预期将支撑行业继续增长，但房价反弹风险可能压制估值修复空间。建议投资者关注龙头企业和成长型企业，同时留意价值低估的个股。