世联行：2023年合肥房地产市场半年报_74页_6mb

2023年合肥房地产市场半年报总结

核心内容

2023年上半年合肥房地产市场呈现“土市热，楼市冷”的特点。土地市场火热，集中度进一步提高；新房市场则呈现弱复苏，成交量处于低位；商办市场整体去库存，供需低迷，库存压力大。整体来看，市场进入分化时代，区域和产品力成为核心竞争力，政策预期落空，市场需继续“熬”过低迷期。

主要观点

• 全国市场：房地产市场进入分化时代，区域分化成为主要特征，房价普涨的大开发时代结束，城市产业和地段成为核心要素。
• 土地市场：合肥土地市场火热，九区均择优推地，楼面均价创新高，市场集中度提高，TOP10房企和央企国企占据主导地位。
• 新房市场：市区供应和成交同比上升，但三县市场表现低迷，成交量创近5年新低，市场需继续适应弱复苏状态。
• 商办市场：商业市场供应和成交处于近5年低位，库存压力大；办公市场库存持续高位，但成交有所回升；公寓市场供应和成交同比上升，但价格下降，去化周期较长。

关键信息

全国市场概况

• 宏观经济：2023年上半年国内生产总值593034亿元，同比增长5.5%，但经济持续恢复发展的基础仍不稳固。
• 政策环境：房地产政策整体宽松，但缺乏实质性的救市措施，政策预期未能有效提振市场。
• 土地市场：全国300城住宅用地推出和成交面积同比下降，三四线城市降幅最大，预计下半年房企土地投资将趋于谨慎。
• 住宅市场：全国50个代表城市商品住宅月均成交面积同比上升，但市场情绪普遍下滑，预计三季度若无强力政策，市场仍将维持弱复苏。

合肥土地市场

• 土地供求：上半年合肥九区新增供应3949亩，成交2768亩，同比分别为40%和42%。
• 平均楼面价：九区平均楼面价9452元/m²，同比上升5%，刷新新高。
• 市场集中度：TOP10房企拿地面积占比65%，央国平占比超64%，市场呈现高度集中。
• 区域表现：肥西热度不减，长丰较为冷清。

合肥新房市场

• 供应与成交：九区住宅供应21702套，同比上升41%；成交21878套，同比上升17%。三县供应6790套，同比下降31%；成交8074套，同比下降23%。
• 库存情况：九区显性库存16067套，隐性库存43961套，总计60028套，同比降17%。包河区库存最高，达13526套。
• 价格走势：九区备案均价21921元/m²，同比上升11%；三县成交均价15531元/m²，同比上升12%。
• 市场情绪：客户上门指数先扬后抑，市场回暖后迅速降温，二季度市场断崖式下跌。

合肥商办市场

• 商业市场：供应3.1万m²，成交7.1万m²，同比分别下降20%和21%，均价上升26%。库存规模达46万m²，去化周期约39个月。
• 办公市场：供应32万m²，同比降21%；成交46万m²，同比升53%。均价10303元/m²，同比降5%。库存达275万m²，去化周期约36个月。
• 公寓市场：供应5万m²，同比升32%；成交17万m²，同比升88%。均价8561元/m²，同比降20%。库存达67万m²，去化周期约24个月。

总结

土市热，集中化

• 全国范围内可投资城市不超过十个，合肥为其中之一。
• 合肥土地市场火热，房企普遍缺地，竞品质频发，市场集中度提高。
• 下半年土地市场热度预计下降，房企将更加谨慎。

楼市热转冷，弱复苏

• 新房市场呈现弱复苏，但成交量处于低位。
• 市场情绪普遍下滑，政策预期落空，市场需继续“熬”过低迷期。
• 区域分化加剧，产品力成为核心竞争力。

商办市场道阻且长

• 商业市场去库存，供需低迷，库存压力大。
• 办公市场库存高位，但成交有所回升。
• 公寓市场供应和成交上升，但价格下降，去化周期较长。

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