5G新基建时代，被低估的IDC核心资产_56页_3mb

光环新网深度报告总结

核心观点

• “碳中和”背景下，一线IDC稀缺性价值提升：随着国家对能耗和电力控制趋严，一线及周边核心地段IDC有效供给仍不足，价格维持稳定，尤其是以北京为核心的华北区域，由于互联网客户集中，高标准、大规模机房供不应求。
• 光环新网聚焦一线，布局核心资产：公司以北京为核心，计划通过自建和并购在京津冀、长三角、珠三角打造三大IDC产业集群，客户结构优质，盈利与成长实力强劲。
• REITs助力公司加速扩张：REITs为成熟IDC项目提供变现渠道，有助于公司盘活存量资产，提升投资收益，用于新项目开发与并购，开启成长新曲线。
• 公司估值被低估：相比全球和国内可比公司，光环新网2021年EV/EBITDA估值为13.25倍，PE估值为26倍，均低于行业均值，显示公司价值被低估。

发展空间：流量驱动IDC持续成长

• 5G与云计算推动IDC需求：5G商用元年，预计2025年中国数据量将达48.6ZB，年化增长率超30%，将成为推动IDC需求的重要驱动力。
• 国内外IDC市场增长迅速：2019年全球IDC市场规模达6903亿元，同比增长10.39%；国内IDC市场达1562.5亿元，同比增长27.2%。

供需端：一线有效供给不足

• 市场担忧价格战，但实际供给不足：一线及周边核心地段有效供给仍不足，价格稳定，部分高价值客户如金融客户价格有所提升。
• 政策趋严限制IDC扩张：北京、广州、杭州、上海等地出台政策限制新建数据中心，推动向大型、高效能IDC转型。

价格端：一线机柜价格稳定

• 价格稳定，部分客户价格提升：一线机柜价格整体稳定，高价值客户如金融客户价格略有提升，部分IDC企业如Equinix、万国数据、世纪互联价格稳中有升。

成长路径：自建+合作

• 自建模式盈利能力强：自建模式分为自有土地和租赁土地，自有土地模式毛利率最高。
• 合作模式趋势明显：与AWS等云巨头合作，以及与内容企业如字节跳动、快手等租赁模式，将成为主流趋势。

商业模式：零售、批发、代建

• 零售型盈利能力最强：零售型客户结构优质，议价和盈利能力最强，但上架速度较慢。
• 批发型具备较快上架速度：批发型服务于大批量定制化需求，上架速度快，但客户结构较差，盈利能力弱。
• 代建模式扩张快但盈利低：代建模式由云计算企业出地建房，IDC企业仅负责机电设备投资，盈利能力较低。

盈利核心：IDC企业毛利率对比

• 光环新网毛利率最高：约49.62%，主要因其布局核心地段，高价值客户占比高，且成本控制良好。
• 其他企业毛利率较低：如批发型B为33%，批发型C为34%，代建为33%。

公司IDC布局及进展

• 北京及周边：房山一期交付，燕郊二期进展顺利，宝坻项目通过并购方式筹建。
• 上海及周边：嘉定一期上架率高，昆山项目进行前期审批，长沙项目即将启动。

公司客户结构优质

• 客户类型多元化：约30%为金融客户，30%为互联网客户，25%为云计算客户，15%为传统政企客户。
• 高价值客户占比高：AWS、阿里、腾讯、美团、百度等均为公司客户，保障盈利能力。

与AWS深度合作

• 合作模式转变：从提供机房到全权运营AWS中国区（北京）云服务基础设施，公司获得全部收入并支付授权费和技术支持费用。
• 未来合作潜力：随着智能网联汽车发展，AWS与光环新网合作有望进一步扩大。

公司财务状况良好

• 经营性现金流领先：2020年前三季度达10.48亿元，高于行业其他公司。
• 资产负债率较低：2020年Q3为31.38%，远低于行业平均水平。
• ROE与ROIC表现优异：2020年前三季度ROE为7.56%，ROIC为6.54%，高于海外IDC企业。

IDC REITs价值与影响

• IDC REITs收益率高：美国IDC REITs总收益率显著高于其他行业，如2019年为44%，2020年为21%。
• REITs有助于资产变现与轻资产运营：通过REITs，公司可剥离中金云网资产，实现约30.63亿元现金流，改善融资压力。
• REITs对财务报表影响较小：REITs化后，公司利润略有下降，但总体影响不大。

公司REITs进程

• REITs申报与审批完成：公司REITs项目已完成北京市发改委审批，被推荐至国家发改委。
• 中金云网作为底层资产：中金云网资产价值约57亿元，REITs化将带来约14亿元投资收益。

公司发展历史与业务结构

• 以ISP起家，转型IDC龙头：成立于1999年，早期从事ISP业务，2002年进入IDC行业，2015年收购中金云网，2016年与AWS合作。
• 主要业务收入来源：IDC及其增值服务占公司营收21.99%，毛利润占比55.60%；云计算业务占营收73.44%，毛利润占比39.97%。

公司股权结构

• 实际控制人持股集中：董事长耿殿根通过百汇达间接持股29.99%，与一致行动人合计持股30.91%。
• 主要子公司持股情况：中金云网、无双科技、科信盛彩等均为公司控股或参股企业。

未来展望与风险因素

• 业绩有望改善：随着疫情缓和和机柜投放，公司2021年将进入新投放周期，全年有望投放超1万个机柜，带动业绩逐季提升。
• 风险因素：5G发展不及预期、IDC建设与上架不及预期、REITs与定增不及预期、新冠疫情蔓延。

总结

光环新网作为5G新基建时代的一线IDC核心企业，凭借在核心地段的布局、优质客户结构和高效的运营模式，展现出强劲的盈利能力和成长潜力。公司通过自建和并购策略持续扩张，并借助REITs实现资产变现与轻资产运营，进一步增强其市场竞争力。尽管面临一定的风险，但其在“碳中和”背景下核心资产稀缺性价值提升，未来发展前景广阔。