20170929-山西证券-鑫苑股份-870929.OC-国内知名物业管理企业_12页_1mb

报告摘要

鑫苑股份（870929）物业管理行业研究报告总结

核心内容概述

鑫苑股份是一家注册于河南郑州的知名物业管理企业，拥有国家一级物业管理资质，并在中国物业协会发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》中排名第14位。公司业务覆盖住宅、写字楼及综合体等多业态项目，截至2017年6月30日，已在23个城市设立分公司，管理项目达93个，委托管理面积近3,000万平方米。

公司控股股东为鑫苑置业，是国内首家在纽交所上市的房地产开发企业，业务范围涵盖地产开发、产城运营、商业管理等多个领域，海外业务分布于美国和马来西亚，国内项目主要集中在16个城市，累计开发面积近2000万平米，其中大部分由鑫苑股份提供物业服务。

主要观点

行业地位与业务规模：鑫苑股份在行业排名靠前，业务覆盖广泛，具备较强的品牌优势和区域影响力。
盈利能力：公司毛利率在新三板前20家物业管理企业中排名第六，处于行业较高水平。但管理费用率高于行业平均，存在提升空间。
现金流状况：公司现金流较为充裕，主要得益于预收物业费用和现金/刷卡支付方式，经营性净现金流在行业中排名靠前。
盈利预测与估值：预计2017-2019年每股收益分别为0.49元、0.52元、0.62元。根据行业估值，给予18倍PE估值较为合理，对应2017年股价为8.82元/股，投资建议为“增持”。
风险提示：存在利用闲置资金进行金融产品投资的风险及市场竞争加剧的风险。

关键信息

1. 公司基本信息

注册地：河南郑州
资质：国家一级物业管理企业
项目数量：截至2017年6月30日，管理项目93个
委托管理面积：近3,000万平方米
控股股东：鑫苑置业（纽交所上市房企）
海外业务：美国纽约、洛杉矶、雷诺及马来西亚
国内项目分布：16个城市，累计开发面积近2000万平米

2. 盈利能力分析

毛利率：在新三板前20家物业管理企业中排名第6，2016年毛利率为24.89%
管理费用率：高于行业平均水平，若优化管理可提升盈利能力
ROE（净资产收益率）：2016年达28.41%，2017年预测为23.39%
净利润：2017年预测为2438万元，2019年预测为3116万元

3. 现金流分析

经营性净现金流：在新三板前20家物业企业中排名第二，仅次于保利物业和永升物业
货币资金占比：2017年为2.69亿元，总资产中占比约67.90%

4. 盈利预测与估值

盈利预测：
- 2017年：每股收益0.49元
- 2018年：每股收益0.52元
- 2019年：每股收益0.62元
估值分析：
- 行业PE中值为18倍
- 2017年业绩对应股价为8.82元/股
- 投资建议为“增持”

5. 风险提示

金融产品投资风险：截至2017年6月底，公司持有1.1亿元可供出售金融资产，存在市场波动风险
市场竞争风险：大型房企加强对旗下物业公司的支持，公司面临较大竞争压力

行业与公司对比

行业排名：在2016年百强企业中排名第14
行业毛利率：2016年行业平均毛利率约为24.89%，鑫苑股份处于行业较高水平
行业PE范围：新三板挂牌物业管理公司PE范围为3倍至73倍，中值为18倍

财务数据摘要

指标	2014A	2015A	2016A	2017E	2018E	2019E
营业收入（百万元）	162.70	224.18	254.01	269.26	296.18	331.72
净利润（百万元）	0.74	9.69	24.39	24.38	26.12	31.16
毛利率	19.23%	20.82%	24.89%	24.20%	24.50%	24.80%
管理费用率	12.84%	9.32%	10.61%	11.56%	12.17%	11.70%
ROE	1.06%	12.19%	28.41%	23.39%	21.08%	21.14%
股东权益（百万元）	69.78	79.47	85.84	104.22	123.91	147.41
货币资金（百万元）	36.98	27.93	44.38	2.69	2.96	3.32

投资评级说明

股票投资评级：
- 买入：相对强于市场表现20%以上
- 增持：相对强于市场表现5%~20%
- 中性：相对市场表现在-5%~+5%之间波动
- 减持：相对弱于市场表现5%以下
行业投资评级：
- 看好：行业超越市场整体表现
- 中性：行业与整体市场表现基本持平
- 看淡：行业弱于整体市场表现