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华润置地（1109 HK）投资分析总结

核心内容

华润置地是招商银行全资附属机构招银国际研究的分析对象，被评价为“最佳内房股之一”。尽管2018年房地产市场整体低迷，但华润置地表现优异，年初至今股价上涨21.5%。公司凭借其在购物中心和物业发展方面的优势，持续获得投资者关注，并维持“买入”评级，目标价为32.93港元，潜在升幅17.6%。

主要观点

• 市场表现良好：华润置地在2018年表现优于行业，股价上涨21.5%，投资者对其前景持乐观态度。
• 盈利能力强劲：2018年上半年公司毛利率达48.1%，显示出良好的盈利能力和运营效率。
• 销售与租金增长：2018年前三季合约销售增长55.4%至1,564亿元，总租金收入增长29.5%至69亿元。公司销售目标完成度高，截至2018年9月末已达成全年目标的85.4%。
• 项目布局与运营：
  • 合肥项目：合肥办事处自2014年成立以来，已开发10个项目，2018年上半年华润中心的租金收入增长23.2%至1.1亿元，出租率维持在97.4%。
  • 重庆项目：重庆办事处在2017-2018年收购了4个项目，截至2018年9月末土地储备达331万平方米，目标2018年合同销售额为90亿元，2019年达到100亿元。
• 投资物业优势：公司拥有大量投资物业，尤其是购物中心的经营能力突出，预计2018-2020年将分别有8/7/6个购物中心开业，带来租金收入增长。
• 财务预测与估值：预计2018年末每股净资产值为47.04港元，目标价32.93港元相当于净资产值的30%折让，上行潜力为17.6%。

关键信息

财务表现（单位：百万人民币）

土地储备与项目发展

• 合肥：土地储备为225万平方米，2018上半年销售均价为11,012元/平方米，平均地价为2,119元/平方米，住宅项目毛利率为38.7%。
• 重庆：土地储备为331万平方米，占华润置地西部土地储备的35.5%。2018年合同销售额目标为90亿元，2019年目标为100亿元。

股东结构

股价表现（单位：港元）

投资评级

• 买入：潜在涨幅超过15%。
• 持有：潜在变幅在-10%至+15%之间。
• 卖出：潜在跌幅超过10%。
• 未评级：招银国际未给予投资评级。

未来展望

华润置地在2018-2020年将有多个购物中心陆续开业，预计将显著提升租金收入。公司具备较强的盈利能力，且投资物业是其核心竞争优势。随着销售目标的逐步实现和资产运营效率的提高，公司有望在未来三年内实现稳定的增长。

风险提示

• 房地产行业整体面临一定的市场压力。
• 公司在合肥的销售增长有所放缓，需关注土地储备及市场拓展策略。
• 投资物业的租金收入受市场环境影响较大，需谨慎评估未来表现。

披露信息

• 分析员声明：分析员对所提及证券及其发行人无直接或间接利益关系。
• 免责声明：本报告不构成投资建议，所有信息仅供参考，实际表现可能与预测不同。

注：以上数据来源为公司资料及招银国际研究预测，部分数据按 HK$1 = Rmb0.86 转换。