20210315-中泰证券-宏观策略专题报告_地产库存有多高__14页_1mb

地产库存分析报告总结

核心内容概述

本报告由陈兴分析师撰写，主要围绕房地产行业库存现状及对经济增长的影响进行分析。通过考察地产库存数据，报告指出地产行业虽在调控政策背景下仍表现出“开门红”，但其投资韧性可能难以持续，未来经济增长动力或将转向制造业投资。

主要观点

1. 调控措施频出，效果尚未显现

• 房地产调控政策在2020年底和2021年初密集出台，包括房地产贷款集中度管理、清理违规贷款流入房地产市场等。
• 截至2月底，全国楼市调控次数已高达87次。
• 调控效果尚未完全显现，居民中长贷同比多增超过5500亿元，说明购房行为仍活跃。
• 龙头房企销售表现强劲，前两个月销售面积同比增速达76%，全国销售面积同比增速达105%，两年平均增速为11%。

2. 广义库存规模仍大，地产存在去库压力

• 商品房待售面积是衡量地产库存的直接指标，2020年底基本与2019年底持平。
• 库存销售比（狭义）处于近五年同期新低，显示去化速度放缓。
• 广义库存（累计新开工面积 - 累计销售面积）显示，2020年底全国商品房广义库存超过70亿平方米，库存去化周期分别为48.9个月（商品房）和20.9个月（住宅）。
• 高线级城市库存去化压力相对较小，而低线级三四线城市库存压力较大。

3. 库存较高融资受限，拿地下降拖累投资

• 贷款利率上升可能抑制地产销售增速，进而影响库存去化和房企资金状况。
• 房企开发资金来源中，个人按揭贷款和定金及预收款占比超过50%，销售回款是主要资金来源。
• 土地成交面积增速由正转负，全国购置土地面积增速跌幅扩大，反映房企拿地意愿下降。
• 新开工面积增速回落将拖累建安和设备投资增长，削弱地产投资对经济的拉动作用。

4. 地产韧性难保持，制造业投资望接棒

• 地产投资的高增长主要依赖于销售回款和资产价格上升，但高库存和融资受限将制约其持续性。
• 制造业投资有望成为经济增长的新引擎，工业企业产能利用率仍处于高位，存在扩大产能需求。
• 制造业企业利润增长对投资具有正向带动作用，政策对创新活动的支持，特别是研发费用加计扣除比例提升至100%，将推动研发能力强的行业（如装备制造、医药）发展。

关键信息

• 库存数据：2020年底商品房广义库存超70亿平方米，库存去化周期达48.9个月。
• 销售数据：2021年前两个月全国商品房销售面积同比增速105%，两年平均增速11%。
• 融资状况：房地产开发资金中约50%依赖销售回款，房贷利率上升将抑制销售增长。
• 拿地情况：百城土地成交面积增速由正转负，全国购置土地面积增速跌幅扩大。
• 投资结构：2020年地产投资增速7%，其中建安和设备投资贡献超过4个百分点。
• 政策导向：政府工作报告强调经济增长质量，支持制造业创新，如研发费用加计扣除比例提升至100%。
• 经济影响：地产库存高企、销售放缓可能对中上游行业产生库存去化压力，制造业投资或成为新支撑。

风险提示

• 政策变动风险：房地产调控政策可能进一步收紧，影响市场表现。
• 经济恢复不及预期：若地产销售增速不及预期，将对整体经济产生负面影响。

图表目录（简要说明）

投资建议

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅15%以上。
  • 增持：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅5%~15%之间。
  • 持有：预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅-10%~+5%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内相对基准指数跌幅10%以上。

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对基准指数涨幅10%以上。
  • 中性：预期未来6~12个月内对基准指数涨幅-10%~+10%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内对基准指数跌幅10%以上。

结论

房地产行业虽在调控背景下仍保持较高销售和投资增速，但库存压力较大，融资受限，拿地意愿下降，未来地产投资韧性可能减弱。制造业投资有望成为经济增长的新引擎，特别是研发能力较强的行业将受益于政策支持。投资者需关注政策变动及经济恢复情况，以判断地产和制造业投资的前景。