20181227-联讯证券-宏观研究_地产库存有多高__12页_1mb

报告摘要

本文分析了2018年房地产库存的现状及未来趋势，重点探讨了在持续调控背景下，销售增速下滑但地产投资仍保持较高水平的原因。文章通过对比不同库存指标，揭示了当前库存结构的变化，并对未来库存和投资的走势进行了推演。

库存与销售的关系变化：近年来地产调控持续，销售增速显著下滑（较2016年下降22%），但地产投资仍保持近10%的同比增速，这与以往“严调控-销售下滑-投资下滑”的经验相悖。
棚改货币化安置的作用：棚改货币化安置和上一轮调控的松动有效去化了库存，房企为维持业务连续性，有补库存的需求，从而推动投资保持高位。
库存指标的多样性：房地产库存存在多种统计口径，包括“现房库存”（竣工未售）、“在建未售”（半成品库存）和“广义库存”（新开工-销售），不同指标反映的库存情况存在差异。
库存趋势分化：住宅库存在2015-2017年短暂去化后，2018年开始回升；商业地产库存一直处于高位，未出现去化周期。
区域库存差异显著：中部地区库存最高，西部最低，东部地区因经济活跃，库存规模居中。
未来库存走势预测：预计2019年广义库存将继续累积，传导至现房库存，地产投资增速将面临下行压力。
人口因素影响库存：置业人口比例自2011年起持续下滑，未来增长有限，可能导致库存进一步累积。

现房库存（竣工未售面积）：
- 全国商品房现房库存从2016年2月达到峰值后持续下降，住宅库存也呈现类似趋势。
- 2018年一二线城市现房库存继续下降，显示去库存仍在进行。
在建未售面积（半成品库存）：
- 包括施工但未预售的面积，是广义库存的重要组成部分。
- 上市房企中，碧桂园披露的在建已售面积比例波动较大，可作为参考。
- 累计可售面积（包含竣工和部分在建）在2018年后开始回升，显示库存规模扩大。
广义库存（新开工-销售面积）：
- 全国广义商品房库存自1999年起持续增长，至今达62.44亿平方米，去化周期达40个月。
- 住宅库存在2015-2017年短暂去化后，2018年开始回升；商业地产库存始终处于高位。
- 中部地区广义库存最高，西部最低，东部居中。

短期趋势：
- 部分城市调控减弱，如限售放开、限价暂停，市场对地产周期重启的预期增强。
- 但整体调控仍以“因城施策”为主，核心限制如限购限贷、首付比例、按揭成本未放松，销售增长动力有限。
中期趋势：
- 商业地产库存缺乏去化基础，需求疲软，叠加电商平台冲击，去化难度加大。
- 广义库存可能继续累积，传导至现房库存，地产投资增速将受压制。
长期趋势：
- 置业人口比例持续下滑，未来增长有限，居民购房能力减弱。
- 库存转移至现房后仍存在，人口增长放缓将导致库存难以消化，可能加速增长。