宏观策略专题报告：地产库存有多高？-20210315-中泰证券-14页_686kb

地产库存分析总结

核心内容概述

本报告由中泰证券分析师陈兴撰写，分析了2021年房地产行业的库存状况及对经济增长的影响。报告指出，尽管地产行业在调控背景下仍表现强劲，但其“韧性”难以持续，未来增长动力或将由制造业投资接棒。核心关注点包括调控政策效果、地产库存规模、融资受限对拿地意愿的影响，以及制造业投资在经济恢复中的作用。

主要观点

1. 调控措施频出，效果尚未显现

• 调控政策密集：2020年底至2021年初，房地产调控措施频繁出台，包括房地产贷款集中度管理、清理违规贷款流入等。
• 居民中长贷高增：2021年前两个月，居民中长期贷款同比多增5500亿元，表明购房需求依然旺盛。
• 龙头房企销售“开门红”：五大和百家龙头房企销售面积同比增速分别达33%和76%，显示行业销售表现强劲。

2. 广义库存规模仍大，地产存在去库压力

• 商品房待售面积稳定：2020年底商品房待售面积与2019年底基本持平，库存去化有限。
• 库存销售比处于低位：2020年下半年以来，库存销售比降至近五年同期新低，显示去库压力。
• 广义库存规模显著：2020年底全国商品房广义库存超过70亿平方米，库存去化周期达48.9个月。
• 三四线城市压力更大：高线城市库存压力较小，而低线城市尤其是三四线城市库存问题更为突出。

3. 库存较高融资受限，拿地下降拖累投资

• 房贷利率上升：2021年2月41城首套房贷利率环比上升4BP，对销售增速形成拖累。
• 资金依赖销售回款：房地产开发资金中约一半来自销售相关渠道，销售放缓将加剧资金压力。
• 拿地意愿下降：百城土地成交面积增速由正转负，全国购置土地面积增速跌幅扩大，显示房企拿地热情减弱。
• 新开工增速回落：前两个月新开工面积同比增速达64%，但两年年均增速仅为-4.8%，显示开工端压力显现。

4. 地产韧性难保持，制造业投资望接棒

• 地产对经济拉动作用减弱：尽管地产在2020年为经济恢复作出贡献，但高库存和政策调控将限制其持续增长。
• 制造业投资潜力上升：工业企业产能利用率高位运行，利润带动投资增长趋势明显。
• 政策支持制造业创新：政府工作报告提出提高制造业企业研发费用加计扣除比例至100%，鼓励创新活动。
• 高研发强度行业受益：装备制造、医药等研发能力较强的行业或将迎来发展机遇。

关键信息

• 2020年地产销售增长：全国商品房销售面积同比增速达105%，两年年均增长11%。
• 库存去化周期：2020年底商品房和住宅的广义库存去化周期分别为48.9个月和20.9个月。
• 地产投资结构变化：建安和设备投资对地产投资的拉动作用增强，土地购置费对GDP的直接拉动有限。
• 钢材社会库存高企：库存创2020年以来同期新高，反映中上游行业去库压力。
• 制造业投资趋势：企业利润领先投资增速，研发费用加计扣除政策将增强其吸引力。

风险提示

• 政策变动风险：房地产调控政策可能进一步收紧，影响行业表现。
• 经济恢复不及预期：若经济复苏缓慢，地产及相关行业增长可能受限。

投资建议

• 地产行业：投资韧性难保持，未来增长动力不足，需关注去库压力及政策影响。
• 制造业投资：有望成为经济恢复的新引擎，尤其是研发能力强的行业，如装备制造、医药等。

图表目录（摘要）

结论

房地产行业虽在2021年初表现强劲，但库存压力依然较大，融资受限导致拿地意愿下降，进而影响新开工和建安投资。地产投资的“韧性”难以持续，制造业投资或将成为未来经济增长的新引擎，特别是政策对创新活动的支持将推动其发展。投资者需关注政策变化及经济复苏情况，合理评估地产与制造业的投资前景。