联讯宏观专题研究：地产库存有多高？-20181227-联讯证券-12页-1mb

报告摘要

2018年地产库存分析总结

核心内容概述

本文分析了2018年房地产库存的现状及未来变化趋势，重点探讨了库存指标的差异、库存去化周期的变化，以及库存对地产投资的影响。作者指出，尽管地产销售增速下降，但地产投资依然保持较高增长，这与以往“调控-销售下滑-投资下滑”的逻辑不同，主要归因于棚改货币化安置和调控松动带来的库存去化，以及房企对存货规模的维护需求。

主要观点与关键信息

一、房地产库存的多口径分析

现房库存（狭义库存）
- 仅计算竣工未售面积，反映的是实际可售但未售出的房屋数量。
- 全国商品房现房库存和住宅现房库存分别在2016年2月达到峰值，之后持续下降。
- 截至2018年，全国住宅现房库存约为2.65亿平方米，商品房现房库存约为5.26亿平方米。
在建未售面积（半成品库存）
- 包括施工中但尚未预售的面积，更贴近房企实际资金占用情况。
- 由于统计局未提供该指标，常通过施工累计面积乘以估算系数来表示。
- 碧桂园披露的在建已售面积比例为参考，但该比例波动较大，难以准确估算。
广义库存（新开工未售面积）
- 用“累计新开工面积 - 累计销售面积”来衡量，是最全面的库存指标。
- 全国商品房广义库存自1999年起持续增长，已达62.44亿平方米，去化周期为40个月。
- 住宅库存曾在2015-2017年短暂去化，但2018年后开始回升。
- 商业地产库存始终处于高位，未出现明显去化周期。
- 中部地区库存最高，西部最低，主要由于土地供给和需求的差异。
- 上海、西藏和江西的住宅库存出现负值，可能是由于未考虑1999年之前的存量库存。

二、库存变化趋势与地产投资影响

库存变化趋势
- 广义库存将在2019年进一步累积，并逐步传导至现房库存，导致地产投资增速放缓。
- 短期内部分城市调控放松，库存去化可能有所改善，但整体销售增长动力不足。
- 中央经济工作会议强调“因城施策”，短期内全面松绑的可能性较低，三四线城市棚改收紧，库存去化压力仍存。
- 商业地产库存缺乏去化基础，受线上渠道冲击，需求持续萎缩。
地产投资支撑变化
- 2018年地产投资增速仍保持近10%，主要依赖土地购置。
- 随着库存累积，房企将优先利用现有土储，加快开工和施工进度，地产投资支撑由土地购置转向建安投资。
- 若销售进一步下滑，房企将减少新开工，加快存量项目施工，建安投资也将面临下行压力。
中长期人口因素影响
- 置业人口比例自2011年起持续下滑，预计未来十年难以回升。
- 居民购房需求下降将导致库存转移受阻，房企库存可能加速增长。