房地产行业：地产仓位探底，个股配置分化-20210427-华泰证券-12页_486kb

地产仓位探底，个股配置分化总结

核心内容

2021年一季度，公募基金对房地产板块的持仓市值降至913.0亿元，环比下降2.1%，持仓占比为1.68%，创2013年以来新低。地产板块相对标准行业配置比例低配1.07个百分点，低配幅度持续扩大。与此同时，北上资金对地产股的配置比例也连续两个季度回落，显示出市场对房地产行业的谨慎态度。

主要观点

• 行业基本面变化：房地产销售利润率已逐步见底，2021年有望边际改善，行业扩储节奏稳健，优质头部企业土地集中度提升。
• 政策影响：“三道红线”、贷款集中度、土地供应两集中等长效机制的实施，正在重塑行业竞争格局。
• 市场预期转变：市场将从过去追求爆发式增长转向关注企业持续健康发展能力，优质房企将受益于估值重塑。
• 个股配置分化：公募基金对地产股的配置出现明显分化，龙头房企与二线房企的持仓变动趋势不同。

关键信息

公募基金持仓情况

• 房地产板块持仓市值占股票投资市值比重为1.68%，环比下降0.10个百分点。
• 公募基金持仓市值高于5亿元的个股共11只，较上季度增加2只。
• 万科A、保利地产、金科股份为持仓市值前三名，合计占板块持仓总市值的45.1%。
• 世茂股份、华发股份、新大正、新湖中宝、新城控股等个股持仓市值环比增幅显著，而中南建设、爱旭股份、我爱我家等则出现大幅下降。

北上资金配置情况

• 北上资金地产股持仓总市值为449.5亿元，环比下降3.2%。
• 万科A、保利地产、新城控股、华侨城A、招商蛇口为北上资金重仓个股。
• 北上资金对万科A、华侨城A、新城控股增持力度最大，持仓市值占比分别提升5.6、1.3、1.1个百分点。

重点推荐标的

各公司基本面分析

• 万科A：2021年一季度营收增长30.3%，归母净利润增长3.4%，结算毛利率降至1994年以来最低值，但已售未结金额增长，支撑未来业绩。
• 金地集团：2020年营收增长32%，归母净利增长3%，结算毛利率下降，但销售和分红表现良好。
• 金科股份：2020年营收和归母净利均实现双增长，多元化业务贡献提升，预计2021-2023年EPS增长。
• 中交地产：2020年营收和归母净利均下滑，但已售未结算金额大幅增长，未来有望受益于集团资源协同。
• 华发股份：2020年营收增长54%，归母净利增长4%，毛利率略有下降，但分红率提升，具备配置价值。
• 招商积余：2021年一季度营收和归母净利均实现显著增长，专业化服务毛利率提升，推动整体毛利率改善。

风险提示

• 行业政策风险：宏观流动性政策、房地产融资政策、房地产税推进等存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，行业销售、新开工、投资增速可能低于预期。
• 部分房企经营风险：中小房企可能因销售下行面临资金链压力，经营困难风险上升。

结论

房地产行业在2021年一季度面临持仓比例下降、政策收紧等挑战，但优质房企在财务健康、多元化布局、土地储备等方面具备优势，市场对其估值重塑机会持乐观态度。公募基金和北上资金对龙头房企和部分二线房企配置有所分化，显示出对行业不同企业的信心差异。投资者应关注政策变化和企业基本面，选择具备稳健发展能力和估值潜力的房企进行配置。