20220706-亿翰智库-6月房地产行业月报（第48期）_复苏趋势初显_实质性回暖或至四季度_32页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2022年6月中国房地产行业的整体表现，包括行业政策、住宅市场、土地市场及企业经营等维度。尽管政策松绑力度有所放缓，但市场成交热度有所回升，部分城市销售同比转正，预计四季度市场将出现实质性回暖。然而，市场恢复仍面临供应不足和购买力有限等制约因素。

主要观点与关键信息

行业政策

• 限购放松：二线城市加大限购放宽力度，部分城市如南京、合肥、武汉等大幅降低非户籍购房门槛，提高购房灵活性。
• 限贷放宽：限贷政策放松有限，仅郑州降低二套房首付比例至40%，核心城市仍保持较为严格的限贷政策。
• 房票安置：郑州等6个城市试行房票安置政策，旨在去库存、活市场，但效果尚需观察。

住宅市场

• 成交回暖：6月全国商品住宅销售面积为2293.1万平米，环比增长58.1%，部分城市如上海、苏州、青岛同比转正。
• 结构性差异：高信用房企销售回升明显，而存在信用风险的房企销售仍低迷。
• 去化周期：随着供应减少，去化周期有所延长，但部分城市因政策放松，去化周期出现缩短。

土地市场

• 成交热度回升：6月土地成交面积环比上升47%，但同比仍下降45%。
• 供应策略：城市推地呈现“贵精不贵多”趋势，核心城市如上海、郑州推出优质地块，带动成交热度。
• 流拍率改善：除普通二线城市外，其他能级城市流拍率均有所下降，土地市场趋于理性。

企业经营

• 投资回暖：6月TOP100房企权益拿地金额环比增长80.3%，但平均溢价率仍处于低位。
• 销售恢复：TOP200房企总销售额环比增长53.8%，但同比仍下降43.4%。
• 融资收缩：房企融资规模显著下降，民企境内债融资持续低迷，海外债风险持续演化。

详细分析

行业政策

• 限购放宽：二线城市如南京、合肥、武汉等放宽非户籍购房门槛，允许补缴社保，提升市场购房基数。
• 落户政策：核心城市如上海、杭州、温州等放宽人才落户门槛，促进人才流入和购房需求。
• 房票安置：房票安置政策主要在低能级城市实施，如郑州、鄂州等，以促进去库存，但政策落地效果仍有待观察。

住宅市场

• 成交数据：一线城市销售面积同比下降8.5%，但环比增长141.5%；核心二线城市销售面积同比下降8.8%，环比增长71.3%；普通二线城市销售面积同比下降14.6%，环比增长61.5%；三四线城市销售面积同比下降43.9%，环比增长24.9%。
• 市场恢复：尽管部分城市销售回暖，但整体市场仍受供应不足和购买力下降影响，四季度有望明显改善。

土地市场

• 土地供应：6月一线城市土地供应面积为381.3万平米，核心二线城市为2097.3万平米，普通二线城市为1394.8万平米，三四线城市为7553.6万平米。
• 土地成交：6月土地成交面积为9906.7万平米，同比大幅下降45%，但环比上升47%。
• 溢价率与楼面均价：一线城市平均溢价率5.0%，核心二线城市4.4%，普通二线城市3.8%，三四线城市4.6%。楼面均价方面，一线城市显著上升，三四线城市则有所下降。

企业经营

• 投资情况：TOP100房企权益拿地金额环比增长80.3%，但市场热度未明显提升，平均溢价率仍为4.47%。
• 销售情况：TOP200房企总销售额环比增长53.8%，同比仍下降43.4%，但降幅较5月明显收窄。高信用房企如国央企和部分稳健民企销售恢复明显。
• 融资情况：2022年1-6月房企境内债融资总额为2846.4亿元，同比大幅下降23.0%。民企融资困难，海外债风险持续。

未来展望

• 销售回暖：预计四季度销售将明显改善，但三季度仍需关注企业现金流。
• 土地市场：土地市场恢复将滞后于销售市场，核心城市优质地块仍有吸引力。
• 政策效果：政策放松在一定程度上提振了市场信心，但整体效果仍需时间验证，需关注政策落地的可持续性。

图表目录

• 图表1：6月三限放宽方面政策
• 图表2：6月落户放宽方面政策
• 图表3：2022年来房票安置政策的主要特点
• 图表4：各能级城市6月商品住宅成交面积情况
• 图表5：典型城市近半年去化周期情况
• 图表6：2022年6月份土地供应规划建筑面积情况
• 图表7：2022年6月份各能级城市成交规划建筑面积情况
• 图表8：2022年6月各能级城市土地成交平均溢价率
• 图表9：2022年6月各能级城市土地成交楼面均价情况
• 图表10：2022年6月各能级城市流拍情况
• 图表11：2020年1月至2022年月全国房企拿地总金额和平均溢价率
• 图表12：2021年至2022年1-6月权益拿地金额TOP100房企企业性质
• 图表13：2022年1-6月销售额TOP10房企销售情况
• 图表14：2022年6月样本房企销售业绩及增速
• 图表15：2020年1月-2022年6月TOP200房企销售总额及同比
• 图表16：2021年至2022年6月房企信用债融资情况
• 图表17：2021年5月-2022年6月不同类型房企信用债融资情况
• 图表18：2021年至2022年6月房企海外债融资情况