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苏州高新 (600736.SH) 2022年中报总结

所属行业

房地产

发布时间

2022年9月8日

核心内容

苏州高新作为地方国企，持续深耕苏州市场，保持在房地产、产业投资及园区运营方面的布局。尽管2022年上半年销售额和销售面积大幅下降，但其在苏州的拿地活动仍较为积极，融资渠道畅通，现金流相对充裕，偿债能力较强。

主要观点

• 房地产销售下滑：2022年上半年，苏州高新实现销售额23.4亿元，同比下降69.6%；销售面积9.22万㎡，同比下降73.8%。销售下滑主要受行业整体下行及苏州市场波动影响。
• 持续拿地：企业上半年获取1宗工业用地和2宗住宅用地，总成交价32.4亿元，显示其对苏州市场的信心和持续投入。
• 财务稳健：尽管经营性现金流净流出48.0亿元，但筹资性现金流净流入30.4亿元，企业现金保持相对充裕。截至2022年中，企业拥有在手现金47.2亿元。
• 偿债能力强：短期有息负债16.5亿元，占比5.9%，现金短债比2.9倍，短期偿债能力较强。企业净负债率134.2%，剔除预收账款的资产负债率70.0%，整体债务负担较重，但得益于地方国企背景和母公司支持，偿债能力仍较强。

关键信息

一、地产业务持续投资，产业投资、园区运营保持增长

• 业务结构：苏州高新以苏州高新区和工业园区为核心，业务涵盖园区运营、产业投资和城市综合开发。
• 房地产板块：上半年销售额和销售面积大幅下降，主要项目位于苏州，受城市波动影响较大。
• 园区运营：聚焦医疗器械、绿色低碳两大产业，引进多个细分领域龙头企业，推动产业发展。
• 产业投资：战略入股杭州银行，成立多只基金布局新兴产业，为企业发展提供新动能。

二、营业收入同比增长，净利润率小幅回升

• 营业收入：2022年上半年实现52.6亿元，同比增长189.6%，主要得益于结转规模较高。
• 净利润：实现2.7亿元，净利润率5.1%，较2021年同期有所提升。
• 毛利润率：13.9%，较2021年同期进一步下滑，主要受前期高成本地价和限价政策影响。
• 盈利指标：ROE为3.3%，ROA为0.9%，整体盈利能力较弱，但有所改善。

三、现金流与债务结构

• 现金流：经营性现金流净流出48.0亿元，筹资性现金流净流入30.4亿元，企业现金流保持相对充裕。
• 债务结构：有息负债总额277.2亿元，较2021年末增长27.5%。短期债务较少，债务结构相对健康。
• 偿债能力：现金短债比2.9倍，短期偿债能力较强；净负债率134.2%，长期债务负担较重，但融资渠道畅通，母公司支持力度大，整体偿债能力较强。

关键数据对比（2019-2022H1）

关键分析

• 销售表现：受行业和城市波动影响，销售表现不佳，但企业仍保持拿地动作，显示对苏州市场的长期信心。
• 财务表现：尽管经营性现金流为负，但筹资性现金流为正，企业财务状况总体稳健。
• 债务结构：短期债务占比低，现金短债比维持在较高水平，短期偿债能力较强，但长期债务负担较重。
• 盈利能力：毛利润率持续下滑，净利润率略有回升，显示企业正在逐步优化成本结构，但整体盈利水平仍较低。

研究员信息

• 于小雨
  微信：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲
  微信：w18705580201
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn

• 曾志龙
  微信：Zengzhilong666
  邮箱：zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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