20221117-德邦证券-鲁商发展-600223.SH-剥离地产业务_聚焦大健康产业_3页_699kb

鲁商发展 (600223.SH) 买入评级总结

核心内容概述

鲁商发展（600223.SH）是一家正在加速转型的房地产开发企业，计划剥离地产业务，聚焦大健康产业。公司当前股价为9.57元，分析师郑澄怀发布买入评级，认为其转型路径清晰，化妆品业务表现强劲，未来增长空间较大。

主要观点

1. 业务转型

• 事件背景：公司公告拟剥离房地产开发业务，将相关资产及负债转让至控股股东商业集团或其所属公司，以轻装上阵聚焦大健康领域。
• 历史业绩：2021年地产业务收入约31亿元，归母净利润约2.5亿元；2022年1-9月收入约25亿元，归母净利润约2亿元。
• 战略意义：公司加快转型步伐，积极拓展轻资产业务，标志着从传统地产向大健康领域的战略转移。

2. 化妆品业务表现

• 品牌发展：

  • 瑷尔博士：2022年Q1-Q3营收7.45亿元，同比增长52.7%；双十一期间全渠道销售额同比增长76.68%，抖音/快手分别增长125.27%和136.21%。益生菌面膜、褐藻专利等产品表现突出，增长显著。
  • 颐莲：双十一全网成交额突破1亿元，京东冲榜TOP2，抖音同比增长135%。爆款喷雾销售超4000万瓶，分舱式面膜和元气精华等新品逐步推出。
  • 子品牌：诠润、善颜、伊帕尔汗等品牌表现亮眼，双十一GMV超1100万元，渠道布局持续拓展。

• 品牌矩阵：公司持续推进“4+N”品牌矩阵，化妆品业务持续高成长，产品矩阵逐渐完善，未来潜力可期。

3. 原料布局

• 原料业务：公司积极布局化妆品及食品级玻尿酸原料，2022年Q1-Q3毛利率为32.47%，同比下降7.53个百分点，但未来将拓展医药级玻尿酸及胶原蛋白原料。
• 新产品储备：公司储备注射产品，未来有望通过原料业务提升盈利能力。

4. 投资建议

• 盈利预测：2022-2024年归母净利润分别为2.38亿、4.69亿、5.67亿（暂未剔除地产业务）。
• 估值模型：采用分部估值，预计2023年目标市值为120亿元，对应目标空间24%，维持“买入”评级。
• PE与PE目标：2023-2024年PE分别为19倍和15倍，反映市场对公司未来增长的看好。

关键信息

风险提示

• 化妆品行业景气度下降风险
• 化妆品行业竞争加剧风险
• 新产品推广情况不及预期
• 资产重组计划具有不确定性

财务数据及预测

营收与净利润

毛利率与净利润率

股东权益与估值指标

投资评级说明

分析师与研究助理简介

• 分析师：郑澄怀，德邦证券研究所商贸零售&社会服务首席分析师，拥有伦敦政治经济学院金融学和杜伦大学计算机学双硕士背景，曾任职于安信证券。
• 研究助理：易丁依，协助分析师完成研究报告。

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