20220531-光大证券-房地产行业（地产开发）2022年中期投资策略_风雨渐歇行业筑底_政策发力静待转机_35页_1mb

房地产行业（地产开发）2022年中期投资策略总结

核心观点

• 房地产宽松政策进入实质性执行阶段，政策路径清晰。
• 土地成交仍处于历史低位，国央企及城投公司托底作用突出。
• 需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻。
• 疫情反复影响市场正常运行，静候信心回归与基本面修复。
• 龙头房企估值具有较强防御性，关注运营升维提升空间。
• 行业风险尚未完全出清，需警惕政策推进不及预期及市场需求不足等风险。

政策面分析

中央政策

• 中央多部委对房地产政策进行结构性纠偏，坚持“房住不炒”主基调。
• 5月25日全国稳经济会议释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，支持合理住房需求。
• 5月15日，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。
• 5月20日，5年期LPR下调15BP至4.45%，对居民购房意愿有积极影响。

地方政策

• 前4月已有83省市出台115次放松政策，政策力度较年初小幅加码。
• 多个城市放松限购、限贷、限售政策，部分城市提供购房补贴。
• 政策与人口、人才政策结合，通过放宽落户条件刺激楼市需求。

土地面分析

土地成交情况

• 1-4月全国土地购置面积1766万平方米，累计同比-46.5%。
• 土地成交价款955亿元，累计同比-20.6%。
• 土地购置单价5408元/平方米，累计同比+48.4%。

土地市场分化

• 百城土地成交建面4.0亿平方米，累计同比-32.3%。
• 优质宅地入市比例提升，城市间土拍热度分化加剧，多城持续底价成交。
• “两集中”供地政策下，国企成交宗数占比高达79.4%。

资金面分析

需求侧信贷收缩

• 疫情影响下，居民部门购房意愿明显收缩，1-4月新增居民中长贷同比-58.0%。
• 4月重点城市主流首套房贷利率为5.17%，较上月回落17BP；二套房贷利率为5.45%，较上月回落15BP。
• 平均放款周期缩短至29天，较上月缩短5天。

供给侧融资受限

• 4月房企境内债发行规模为500亿元，环比下降28.8%，同比下降38.1%。
• 海外债累计到期偿债金额逾千亿元，净融资缺口持续扩大。
• 房地产集合信托募集资金同比下降80.5%，行业融资能力分化加剧。

统计局数据

销售情况

• 1-4月商品房销售面积3.98亿平方米，累计同比-20.9%。
• 商品房销售额3.78万亿元，累计同比-29.5%。
• 销售均价9,502元/平方米，累计同比-10.8%。

投资与新开工

• 1-4月房地产开发投资累计同比-2.7%，自2020年6月以来首度转负。
• 4月房屋新开工面积同比-44.2%，住宅新开工面积同比-44.9%。
• 房屋竣工面积同比-11.9%，住宅竣工面积同比-11.4%。

开发到位资金

• 1-4月房地产开发到位资金4.85万亿元，累计同比-23.6%。
• 国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭占比分别为14%、34%、32%、17%。

投资建议

龙头房企

• 重点推荐：万科A、万科企业、中国金茂、华润置地、保利发展。
• 龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高。

多元化经营房企

• 建议关注：金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、中国海外宏洋集团。
• 运营升维有助于提升营收空间，具备长期增长潜力。

风险提示

1. 行业宽松政策推进不及预期。
2. 市场需求不及预期。
3. 企业项目竣工不及预期。
4. 企业多元化业务经营不佳。
5. 企业信用风险。