碧桂园服务：碧园摘金桂，和美致万家_37页_3mb

碧桂园服务总结

核心内容

碧桂园服务（6098.HK）是中国领先的住宅物业管理及服务运营商，截至2020年上半年，其合同管理项目覆盖全国350多个城市，合同管理面积约达7.46亿平方米，服务超1000万人口。公司以“三轮驱动”策略实现规模扩张，包括承接母公司项目、第三方扩张和收并购，管理面积和合同面积持续增长。公司业务涵盖基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务及“三供一业”，其中基础物业服务占比最高，达63.8%。

主要观点

• 行业领先地位：碧桂园服务多次位列中指院发布的物业管理企业排名前列，2020年位列第一，品牌实力与市场口碑良好。
• 多元业务模式：公司通过“三轮驱动”策略实现规模扩张，同时拓展社区增值服务和非业主增值服务，推动收入结构多元化。
• 盈利水平领先：2020年上半年，公司营业收入62.7亿元，同比增长78.4%；归母净利润13.1亿元，同比增长60.9%；毛利率和净利率均高于行业平均水平，展现出强大的盈利能力。
• 科技赋能与智能化发展：公司积极引入“AI+物联”技术，提升物业管理效率与服务质量，打造智慧社区和智慧城市解决方案。
• 城市服务拓展：公司通过“城市共生计划”进军城市服务领域，结合国企改革项目，如中石油“三供一业”项目，拓展服务边界，构建城市综合服务体系。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2020年上半年为62.7亿元，同比增长78.4%。
• 归母净利润：2020年上半年为13.1亿元，同比增长60.9%。
• 毛利率与净利率：分别为37.2%和21.1%，保持行业领先。
• 每股收益：2020年上半年为0.91元。
• 市盈率：2020年上半年为44.01倍。
• 盈利预测：预计2020-2022年EPS分别为0.91/1.32/1.86元，对应PE为44.0/30.3/21.5倍，目标价为61.6港元/股。

规模扩张

• 在管面积：2020年上半年为3.2亿平方米，较2019年底增加0.43亿平方米。
• 合同管理面积：2020年上半年为7.46亿平方米，较2019年底增加0.61亿平方米。
• 区域分布：公司在华南、华东区域管理面积较高，且已拓展至马来西亚、泰国、缅甸等海外市场。
• 第三方业务增长：2020年上半年，第三方收费管理面积占比达26.9%，增速高于行业平均水平。

成本与盈利优势

• 成本优势：公司项目多位于三四线城市，人工成本较低，同时通过“大盘模式”降低单位管理成本。
• 毛利率提升：2020年上半年基础物业管理服务毛利率达38.1%，高于行业平均水平。
• 非业主增值服务：2020年上半年收入6.74亿元，毛利率达46.3%，盈利能力较强。

社区增值服务

• 收入增长：2020年上半年社区增值服务收入6亿元，同比增长96.2%，毛利率稳定在65.9%。
• 业务结构：家居服务占比最高，达78.8%；房地产经纪服务与园区空间服务占比分别为10.7%和10.5%。
• 重点品牌：公司打造了“凤凰置家”、“凤凰到家”等品牌，推动增值服务收入增长。

“三供一业”拓展

• 业务覆盖：公司承接中石油“三供一业”项目，涉及物业面积超1.3亿平方米，覆盖1100个住宅小区。
• 收入与毛利率：2020年上半年“三供一业”收入达9.2亿元，其中物业管理收入2.6亿元，毛利率13.4%；供热业务收入6.6亿元，毛利率6%。
• 未来潜力：随着国企改革的推进，公司有望进一步拓展“三供一业”业务，提升盈利能力和服务规模。

城市共生计划

• 服务内容：包括AI城市公共服务、DC数字城市综合管理服务、IS产业协同服务，共33个细分场景。
• 技术应用：公司积极引入AI和物联网技术，提升城市服务的智能化水平。
• 实践成果：在辽宁开原等地成功实践城市智慧服务，为城市治理提供创新解决方案。

股权结构与激励

• 股权结构：公司控股股东为杨惠妍，持股52.70%；摩根大通持股5.69%，其他董事合计持股0.86%。
• 股权激励：公司设立股权激励计划，授予1.3亿份购股权，解锁条件为净利润增长和绩效考核达标，激励团队长期发展。

管理层背景

• 高管经验丰富：管理层多数在物业行业有多年经验，具备丰富的行业知识和管理能力。
• 关键人物：杨惠妍（董事会主席）、李长江（总裁）、肖华（副总裁）、郭战军（执行董事）等高管在公司发展和战略实施中发挥重要作用。

投资建议与风险提示

• 投资建议：首次覆盖，给予“买入”评级，目标价为61.6港元/股。
• 风险提示：竞争加剧可能导致拓展不及预期，人力成本上升可能拖累利润率。

总结

碧桂园服务凭借其全国布局、多元业务模式和良好的盈利能力，已成为中国物业管理行业的龙头。公司通过“三轮驱动”策略实现快速扩张，同时积极拓展社区增值服务和非业主增值服务，提升收入结构的多元化。在科技赋能和城市服务领域的探索，为公司带来新的增长点。尽管存在竞争加剧和人力成本上升等风险，但公司凭借品牌优势、规模效应和智能化发展，有望持续保持高增长和盈利能力。