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中国香港、新加坡公募REITs境内融资正当时

联合资信评估股份有限公司 | 2024年11月

本文围绕中国香港及新加坡公募REITs产品在内地市场直接融资的可行性及优势展开，强调其在利率差异、汇率风险对冲及政策便利等方面的显著优势。

一、内地市场融资的时机优势

1. 利率差异显著
   在全球降息背景下，内地市场利率仍低于中国香港及新加坡市场，提供融资成本优势。美联储降息行动虽已开启，但整体节奏偏缓，预计内地市场未来仍有相对稳定的利差优势。

2. 汇率风险降低
   在内地融资有助于公募REITs降低外汇风险敞口。通过人民币融资实现资产与负债币种匹配，能有效对冲汇率波动对收益的负面影响。尤其是在人民币贬值预期下，境内融资还能进一步降低实际融资成本。

二、境内融资的核心优势

1. 资产配置集中
   中国香港及新加坡部分公募REITs产品持有大量内地物业，资产端与内地市场联系紧密，投资者对该类产品更为熟悉，融资接受度高，尽调门槛相对较低。

2. 融资渠道多元
   通过银行贷款、熊猫债、CMBS等多种产品形式实现境内融资。近年来政策持续优化，例如2023年熊猫债发行机制的进一步便利化，以及资金使用的灵活安排，大幅提升了境外机构在内地融资的可行性。案例来看，越秀房托2012成功发行50亿元人民币债务融资工具（DFI），有效优化了其债务结构。

3. 政策支持力度大
   内地通过持续优化REITs、熊猫债等工具的审核与信息披露流程，为香港及新加坡公募REITs在境内融资提供了制度保障。

三、结语

鉴于全球经济降息趋势、汇率风险对冲需求增强，以及政策支持政策的逐步完善，中国香港及新加坡公募REITs企业在内地市场进行直接融资已具备良好条件。从资产布局、融资便利性到风险控制的角度来看，境内融资不仅是有效的低成本策略，更是提升其在内地市场竞争力的重要手段。

联系人：唐思思、刘玉婷、李敦远

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