房地产行业月报：销售投资降速，竣工迎接高峰-20210716-华泰证券-17页_680kb

销售投资降速，竣工迎接高峰 - 华泰研究行业月报总结

核心内容概述

2021年上半年，中国房地产行业整体保持高景气，但销售与投资增速有所放缓。与此同时，竣工面积迎来短期高峰，土地投资有所回升。政策调控、融资环境变化以及市场预期调整共同作用，使得行业进入新的发展阶段，优质房企的估值重塑机遇显现。

主要观点

• 开发投资增速放缓：2021年1-6月全国房地产开发投资同比增长15.0%，两年平均增长8.2%。增速较1-5月放缓，主要由于施工面积结构波动及开发贷收紧。
• 竣工面积高峰：6月竣工面积同比大增66.6%，带动累计同比增速跃升至25.7%，显示房企加快交付结算。
• 土地投资结构性修复：首批集中供地推动土地成交价款单月同比增速达16.9%，但土地购置面积同比下降18.3%。
• 销售降温：销售增速放缓主要受基数效应、行政调控升级、房贷利率上行及销售均价环比下滑影响。
• 资金面宽裕但结构压力加剧：到位资金同比增长23.5%，但开发贷持续收紧，个人按揭贷款首次出现负增长。
• 利润率静待改善，估值修复空间显现：行业利润水平受政策影响有所承压，但优质房企有望通过优化财务结构和多元化布局实现估值修复。

关键信息

开发投资情况

• 1-6月全国房地产开发投资累计完成额为7.2万亿元，同比增长15.0%，两年平均增长8.2%。
• 住宅开发投资累计完成额为5.4万亿元，同比增长17.0%，两年平均增长9.6%。
• 6月开发投资当月完成额为1.8万亿元，同比增长5.9%，环比增长26.9%。

新开工与竣工情况

• 1-6月全国房屋新开工面积为10.1亿平，同比下降3.8%。
• 6月新开工面积同比下降3.8%，环比增长31.8%，降幅收窄。
• 1-6月全国房屋竣工面积为3.6亿平，同比增长25.7%，两年平均增长6.1%。
• 6月竣工面积同比大增66.6%，显示房企加速交付。

土地投资情况

• 1-6月土地购置面积为7021万平，同比下降11.8%，两年平均减少6.5%。
• 6月土地成交价款同比增长16.9%，环比增长158.0%，显示土地市场热度不减。
• 土地购置面积同比下降18.3%，但土地成交价款同比上升，显示土地投资结构优化。

销售情况

• 1-6月全国商品房销售面积同比增长27.7%，销售金额同比增长29.4%，两年平均增长分别为8.1%和14.7%。
• 6月销售均价连续两个月环比下滑，降幅扩大至4.4%，可能加剧需求观望。
• 行政调控升级与房贷利率上行对销售产生一定影响。

资金面分析

• 1-6月房地产开发企业到位资金同比增长23.5%，两年平均增长10.0%。
• 开发贷持续收紧，6月国内贷款同比减少16.1%，同比少增4012亿元。
• 个人按揭贷款同比首次出现负增长，显示销售回款压力显现。
• 定金及预收款同比增长12.7%，显示销售回款来源仍较宽裕。

利润与估值

• 行业利润率受政策与市场环境影响有所承压，但优质房企具备改善潜力。
• 多元化布局与财务结构优化成为估值修复的关键因素。
• 重点推荐：万科A、金地集团、金科股份、中交地产、华发股份、招商积余、新大正。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复可能影响市场表现。
• 政策不确定性：宏观流动性政策、房地产税推进等存在不确定性。
• 行业下行风险：若政策未放松，销售与投资增速可能低于预期。
• 经营风险：中小房企资金链压力加大，部分可能出现经营困难。

总结

2021年上半年，房地产行业在政策调控与市场调整中呈现结构性变化。销售与投资增速放缓，但竣工面积迎来高峰，土地市场热度持续。融资环境趋紧，尤其是开发贷与按揭贷款收紧，对中小房企形成压力。行业利润率承压，但优质房企通过财务优化与多元化布局有望实现估值修复。华泰研究重点推荐万科A、金地集团、金科股份等龙头房企，认为其具备较强的抗风险能力与增长潜力。