仲量联行2020年第一季度青岛房地产市场回顾_4页_1mb

2020年第一季度青岛房地产市场总结

核心内容

2020年第一季度，青岛房地产市场受到新冠疫情的显著影响，主要表现为市场需求的短期下滑、租金水平的温和下降以及供应端的缓慢增长。整体来看，市场在疫情后逐步恢复，但全年租金上涨预期仍较为疲软。

办公市场概况

市场供应

• 全市整体办公楼市场存量为474万平方米，较去年新增12.8万平方米。
• 本季度崂山区上实中心园区4号楼正式交付使用，以光大理财公司为主力租户，成为金家岭金融区新增的重要办公载体。
• 2020年预计仍有约15万平方米新增供应入市，主要集中在高新区及西海岸等郊区商业市场。

市场需求

• 本季度全市办公市场净吸纳量约为负1,700平方米，为近十年来首次出现季度市场需求量的负增长。
• 疫情导致业主自有获客渠道受限，线下中介渠道关闭，租户看房和搬迁计划减少，部分楼宇出现少量企业退租现象。
• 一季度末市场需求开始小幅回升，但整体仍低于历史同期水平。

租金表现

• 全市整体平均有效租金为84元/平方米/月，环比下降0.4%，同比下降4.7%。
• 甲级市场平均有效租金为119元/平方米/月，环比下降0.4%，同比下降4.4%。
• 由于成交量骤减和市场不确定性增加，多数业主保持观望，暂无调整租金策略的计划。

市场展望

• 新租需求预计受到显著抑制，市场需求增速保守。
• 疫情带来的搬迁意愿延迟将进一步抑制新租需求。
• 随着楼宇健康管理意识的提升，办公升级需求或将增加。

零售市场概况

市场供应

• 青岛零售地产市场暂无新增供应。
• 截至季度末，全市优质零售物业市场存量为4,336,042平方米。
• 2020年预计仍有约15万平方米新增供应交付，主要集中在高新区及西海岸等郊区商业市场。

市场需求

• 疫情使零售市场承压加剧，一季度全市优质零售物业市场空置率为8.8%，环比上升0.3个百分点。
• 部分娱乐、餐饮、儿童业态出现退租情况，疫情之前签约的新晋品牌未能如期开业，整体市场承压。
• 零售市场需求预计在上半年仍将处于抑制状态，下半年将逐渐回暖。

租金表现

• 本季度全市优质零售物业市场平均租金为251元/平方米/月，同比微幅上涨1.4%，环比与上季度基本持平。
• 尽管疫情期间部分商场提出租金减免政策，但市场化租金水平未明显下降。
• 预计疫情对市场需求扩张带来的负面影响将使全年租金上涨乏力，租金预期或将下调。

市场展望

• 零售市场需求或将缓慢回升，郊区商业项目将带动市场稳定发展。

关键信息总结

办公市场

• 供应端影响有限，崂山区新增优质办公载体。
• 需求端受疫情影响显著，净吸纳量为负，但市场开始回升。
• 租金水平小幅下降，全年租金预期进一步下调。
• 市场整体进入观望状态，业主暂无调租计划。

零售市场

• 供应端无新增，存量稳定。
• 空置率上升，部分业态退租，市场承压。
• 租金保持稳定，全年上涨乏力。
• 需求预计下半年回暖，郊区商业项目将发挥稳定作用。

图表与数据参考

• 青岛甲级办公地图
• 房地产周期表
• 甲级办公楼新增供应及需求（千平方米）
• 甲级办公楼空置率
• 甲级办公楼平均净租金（元/平方米/月）
• 青岛地图
• 优质零售物业新增供应及需求（千平方米）
• 购物中心空置率
• 优质零售平均净租金（元/平方米/月）