20210824-华安证券-保利地产-600048.SH-城市群深耕效果凸显_两翼业务规模扩增_4页_755kb

详细总结

核心内容

本报告总结了保利发展2021年半年度经营情况及未来发展前景，指出公司在城市群深耕方面成效显著，两翼业务（综合服务与不动产金融）规模持续扩增，整体业绩稳中有增，财务稳健，投资评级为“买入”。

主要观点

• 业绩增长：公司2021年上半年实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%；归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%；基本每股收益0.86元。
• 销售表现：销售金额达2851.85亿元，同比增长27.01%；销售面积1671.29万方，同比增长12.00%。
• 区域布局：珠三角及长三角销售合计贡献占比达53%，38个核心城市销售贡献达77%。重点城市如广州、佛山、南京、东莞、上海等表现突出。
• 财务稳健：公司保持“绿档”标准，剔除预收账款资产负债率66.24%，净负债率58.73%，现金短债比约1.93，财务状况良好。
• 融资优势：平均融资成本为3.62%，有息负债综合成本约4.70%，较去年末下降7pct，融资渠道畅通。
• 两翼业务发展：
  • 保利物业：营业收入51.53亿元，同比增长43.11%；在管面积达4.28亿平方米，合约管理面积6.22亿平方米。
  • 保利商业：新增签约购物中心7个，已开业大型购物中心29个，开业面积193万方，出租率超80%。
  • 保利酒店：新增签约项目4个，已开业酒店20个，客房数达4873间。
  • 公寓业态：品牌体系逐步完善，累计开业6120个房间。
  • 销售代理：覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿元。
  • 不动产金融：基金累计管理规模近1600亿元。

关键信息

• 投资拓展：公司新增84个项目，新增计容建面1651万方，同比+68%；土地拓展成本963亿元，同比+17%。
• 拿地策略：坚持等量拓展原则，新增住宅货量占比86%，拓展权益比71%，分别较去年提升1pct和6pct。
• 土储资源：公司在38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司2~3年的开发需求。
• 财务指标预测：预计2021~2023年EPS分别为2.55、2.78、3.04元/股，对应PE分别为4.7、4.3、3.9倍。
• 风险提示：包括销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。

财务表现

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

投资建议

公司坚持核心城市及城市群发展战略，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头地位，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。未来规模提升可期，且“两翼”业务发展迅速，预计公司2021~2023年EPS分别为2.55、2.78、3.04元/股，对应PE分别为4.7、4.3、3.9倍，维持“买入”评级。

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增项目权益比降低

投资评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。