20161017-兴业证券-房地产行业系列深度报告之三_谁主导了资产重配置_银行还是居民__11页_1008kb

房地产行业系列深度报告总结：谁主导了资产重配置？

核心内容

本报告分析了当前房地产市场中，金融机构资金支持与居民购房需求释放之间的关系，重点探讨了谁是推动房地产市场资产重配置的主导力量。通过分析利率走势、城市间按揭贷款差异、历史案例以及国内外经验，得出结论：银行资金支持是主导因素。

主要观点

1. 银行主导按揭利率下调

• 全国按揭贷款利率持续创历史新低，表明银行端在主导资金供给。
• 在利率市场化和金融自由化背景下，银行选择通过降低按揭利率来刺激购房需求，这是其最直接的选择。
• 银行在资金供给端的利率调整，对居民资产配置行为具有决定性影响。

2. 按揭利率城市倒挂现象

• 一线城市按揭利率最低，三四线城市最高，说明银行主动在核心城市投放低成本按揭贷款以刺激需求。
• 银行配置按揭贷款的核心动机是安全性，核心城市因稳定性高而成为其首选。

3. 历史案例验证银行主导性

• 2011年和2013年按揭利率上浮，房地产市场出现调整，说明银行偏好变化直接影响市场需求。
• 当前按揭利率低，与其他融资成本和投资收益率相比极具吸引力，进一步证明银行在资金供给端的主导地位。

4. 国内外案例支持银行主导趋势

• 美国在利率缩窄时期，商业银行减少按揭贷款配置，转向高收益资产，导致金融风险上升，最终银行重新回归按揭市场。
• 日本、加拿大、澳大利亚、荷兰、英国、北欧等国家也表现出类似趋势，说明金融机构加杠杆对居民财富配置具有显著影响。
• 中国商业银行在利率市场化过程中，曾一度压缩按揭贷款，但近年来态度转变，加大按揭支持力度，尤其在一二线城市。

关键信息

• 按揭贷款利率持续走低，反映银行在资金供给端的主导作用。
• 按揭利率城市倒挂，说明银行更倾向于核心城市配置按揭贷款。
• 历史案例表明，银行按揭利率调整直接影响房地产市场走势。
• 国内外经验一致，银行主导按揭配置是房地产市场基本面持续向上的关键因素。
• 当前按揭利率优势显著，吸引居民购房需求，形成正向循环。

投资建议

• 房地产大周期尚未见顶，资产荒背景下，地产股具备较强的配置价值。
• 场外增量资金将集中配置地产股，预计将出现“超级大行情”。
• 推荐股票包括：阳光股份、绵石投资、深深房A、天健集团、沙河股份、深物业A、深振业A、金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股、新湖中宝、金科股份。

风险提示

• 销售回升幅度不及预期，可能对市场表现造成负面影响。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%；
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间；
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间；
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

信息披露

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分析师声明

• 本报告由分析师阎常铭独立、客观撰写，符合证券投资咨询执业资格要求，未因本报告获得任何补偿。

法律声明

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