20161017-兴业证券-房地产行业系列深度报告之三：谁主导了资产重配置：银行还是居民？_12页_1mb

文档总结：房地产行业系列深度报告之三

核心内容

本报告探讨了当前房地产行业中金融机构资金支持与居民购房需求之间的关系，重点分析了银行资金支持主导房地产资产重配置的逻辑。报告认为，银行在资金供给端的利率调整是推动房地产市场向上的主要动力。

主要观点

1. 银行主导按揭贷款利率调整

• 按揭贷款利率持续走低：全国首套房平均按揭贷款加权利率持续创历史新低，表明银行端是主导因素。
• 利率市场化背景下：银行在利率市场化和金融自由化的趋势下，主动降低按揭利率以刺激购房需求，这是其在资金供给端的直接选择。

2. 按揭利率在不同城市倒挂现象

• 一线城市利率最低：按揭贷款利率在一线城市最低，二线城市次之，三四线城市最高。
• 银行偏好核心城市：银行倾向于在核心城市配置按揭贷款，因为这些城市的资产更具安全性，符合其风险偏好。

3. 历史案例对比

• 2011年与2013年：在按揭利率上浮期间，房地产市场需求下降，房价调整。
• 当前按揭利率吸引力：当前按揭利率与其他融资成本和投资渠道收益率相比更具吸引力，促使居民购房需求释放。

4. 国内外案例佐证

• 美国案例：在利率市场化初期，美国商业银行因利差缩窄而减少按揭贷款配置，后来在风险偏好转变后，按揭贷款规模大幅上升。
• 其他国家案例：日本、加拿大、澳大利亚、荷兰、马来西亚、英国、北欧等国家的案例也显示，金融机构加杠杆对居民财富配置具有主导地位。
• 中国案例：近年来，中国商业银行对按揭贷款的态度发生转变，从压缩到加大力度配置，尤其重视一二线城市。

关键信息

• 投资建议：房地产大周期未见顶，资产荒背景下，地产股是场外增量资金的首选配置标的，将出现超级大行情。
• 推荐公司：阳光股份、绵石投资、深深房A、天健集团、沙河股份、深物业A、深振业A、金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股、新湖中宝、金科股份。
• 风险提示：销售回升幅度不及预期可能影响市场表现。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）；中性（相对表现与市场持平）；回避（相对表现弱于市场）。
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）；增持（相对大盘涨幅在5%~15%之间）；中性（相对大盘涨幅在-5%~5%之间）；减持（相对大盘涨幅小于-5%）。

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