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房地产企业现金流怎么看？

核心内容

房地产行业是我国宏观经济的重要支撑产业，具有资金密集型、政策风险高、行业集中度有待提升的特征。行业虽对宏观经济贡献显著，但其强周期性不明显，主要受政策调控影响。2018年地产行业进入偿债高峰，融资环境收紧，销售市场受压，因此对地产企业的信用分析尤为重要。

主要观点

• 资金链分析是信用分析的核心：房地产企业现金流波动敏感，资金链的健康状况直接决定了其信用资质。
• 资金流出：主要包括土地购置和建安工程支出，其中土地购置成本是关键。需关注未支付的土地价款以及未来土地储备的成本和区域布局。
• 资金流入：主要来源于销售回款，应关注销售回笼速度、待售存量占比以及合作模式下的权益比例。
• 外部流动性：融资渠道和偿付能力受政策影响较大，融资成本结构性分化，大型国企融资成本相对较低，而中小房企融资难度加大。
• 抗流动性风险能力：与企业规模、属性、土地储备、资产负债表稳定性密切相关。规模大、属性强（如国企）、土地储备充足、资产负债结构稳健的房企抗风险能力更强。

关键信息

1. 资金链结构

• 资金流出：
  • 土地购置：土地是成本核心，需关注未支付土地价款及未来拿地策略。
  • 建安工程：成本相对透明，但受项目设计影响较大，不是主要分析点。
• 资金流入：
  • 销售回笼：关注周转速度、待售存量占比及项目权益比例。
  • 快周转策略：缩短“投资-开工-销售”周期，提高资金回笼效率。
• 融资与偿付：
  • 融资方式：主要包括银行贷款、债券融资和非标融资。
  • 融资政策：近年来政策趋紧，融资成本分化，大型房企融资成本较低，中小房企面临较大压力。
  • 融资环境：融资渠道受限，融资成本上升，对企业的资金链形成挑战。

2. 抵抗流动性风险的能力

• 公司规模与属性：规模大、属性强（如国企）的企业在融资渠道、流程和成本上更具优势。
• 土地储备：土地储备是流动性缓冲的重要手段，可通过抵押或出售实现资金周转。
• 资产负债表稳定性：
  • 关注“货币资金/短期负债”和“（存货-预收账款）/（总债务-货币资金）”指标。
  • 企业经营性现金流可能为负，需通过存货与预收账款差额评估真实可出售资产。

3. 行业及公司评级

• 评级体系：包括买入、增持、中性、减持、卖出、无评级。
• 基准指数：A股主板为沪深300，中小盘为中小板指，创业板为创业板指，新三板为新三板指数，港股为恒生指数。
• 投资建议：评级结果基于市场预期和公司基本面，但需注意估值方法的局限性。

分析师信息

• 张旭：执业证书编号 S0930516010001，电话 010-5845 2066，邮箱 zhang_xu@ebscn.com
• 刘琛：执业证书编号 S0930517100006，电话 021-22169168，邮箱 chenliu@ebscn.com

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估值与分析方法的局限性

• 报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

特别声明

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