> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 向新向优蓄势而兴 - 中国商业地产市场总结 ## 核心内容 2026年第一季度，中国主要城市的商业地产市场呈现分化复苏态势。甲级办公楼、优质零售地产及物流地产均受到政策支持、行业升级、消费升级及企业出海等多重因素影响，展现出不同的发展趋势。此外，上海长租公寓市场和深圳消费电子产业的空间需求尤为突出，成为推动市场复苏的重要力量。 --- ## 主要观点 ### 1. **甲级办公楼市场** - **需求分化复苏**：科技、金融及专业服务行业成为主要需求来源，部分城市租金跌幅收窄，市场表现分化加剧。 - **科技行业主导**：人工智能、游戏、消费电子、机器人等细分领域带动大面积整层租赁成交，推动办公空间升级与成本优化。 - **区域分化明显**：一线城市如上海、广州、深圳表现优于北京，部分城市通过存量改造和业态调整缓解空置压力。 - **政策与产业支撑**："十五五"规划开局推动高技术、高附加值产业扩张，为商业地产注入新增动能。 ### 2. **优质零售地产市场** - **政策推动温和复苏**：政府通过"短效刺激"与"长效筑基"双轮驱动，推动消费市场信心提升。 - **新兴业态扩张**：消费电子、潮玩杂货、运动户外及平价餐饮等业态表现活跃，尤其在核心商圈。 - **K型分化显著**：消费者呈现情绪驱动与理性决策并行的特征，推动零售空间格局的调整。 - **科技赋能新体验**：具身机器人、智能穿戴设备等科技产品加速进入线下零售空间，成为品牌体验升级的重要载体。 ### 3. **物流地产市场** - **租赁市场承压**：整体租金继续下行，业主采取"以价换量"策略吸引租户。 - **区域供应分化**：华南与华北新增供应集中，而华东供应规模回落，空置率有所下降。 - **需求结构变化**：国内电商与即时零售持续支撑需求，跨境电商扩张趋于审慎，侧重存量整合。 --- ## 关键信息 ### 1. **甲级办公楼市场** - **全国整体表现**：一季度净吸纳量达46.1万平方米，租金仍处于调整阶段，部分城市跌幅收窄。 - **科技驱动**：科技企业扩张带动租金需求，人工智能与出海相关企业成为新增需求主力。 - **区域差异**： - **北京**：需求低迷，空置率维持在11.4%，租金同比下降17.3%。 - **上海**：净吸纳量达201,000平方米，空置率降至24.1%，租金跌幅放缓。 - **广州**：空置率降至22.4%，租金同比下跌9.1%。 - **深圳**：净吸纳量达142,700平方米，空置率连续两个季度回落，租金跌幅收窄。 - **成都**：空置率上升至36.4%，租金同比下跌7.1%。 - **武汉**：空置率上升至43.5%，租金同比下跌12.7%。 - **台北**：空置率降至6.4%，租金温和增长。 ### 2. **优质零售地产市场** - **全国整体表现**：一季度社会消费品零售总额增长2.4%，服务消费领跑。 - **业态分化**：运动服饰、潮玩杂货、消费电子及平价餐饮等业态保持活跃，租金继续下行。 - **区域差异**： - **北京**：市区空置率降至7.0%，租金同比下跌10.4%。 - **上海**：核心商圈空置率降至8.1%，租金跌幅收窄。 - **广州**：空置率降至5.9%，租金同比下跌6.8%。 - **深圳**：空置率维持在5.5%，租金同比下跌5.8%。 ### 3. **物流地产市场** - **全国整体表现**：一季度净吸纳量达112万平方米，租金持续下行。 - **区域差异**： - **华东**：供应规模回落，空置率下降。 - **华南**：新增供应集中，空置率上升。 - **华北**：北京平谷区域新增项目入市，推动租户优化成本。 - **业主策略**：通过租金优惠、合同期内租金调整等手段维持出租率与核心租户关系。 ### 4. **专题文章** - **深圳消费电子产业**：通过“上天、入地、出海”三条主线驱动空间需求升级，带动商业地产结构化发展。 - **上海长租公寓市场**：在政策支持与人口流入推动下，平均出租率接近90%，投资市场活跃。 - **香港零售业转型**：从奢侈品主导转向多元业态，租金复苏初现端倪，市场更具租户友好性。 --- ## 总结 2026年第一季度，中国商业地产市场整体呈现“需求分化、租金下行、政策支撑”的特点。科技行业成为推动市场需求修复的核心动力，尤其在甲级办公楼市场，其扩张带动办公空间升级与成本优化。同时，消费电子行业带动零售空间需求，推动线下体验经济的崛起。物流地产市场则在供应集中与租金调整中寻求稳定发展。 在区域层面，一线城市如上海、广州、深圳表现优于北京，而成都、武汉等城市则面临较大的空置压力。未来，随着“十五五”规划推进、科技与消费趋势深化，商业地产市场有望逐步修复。政策支持、企业出海、业态升级等多重因素将继续推动市场向新向优发展。