> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 向新向优蓄势而兴 —— 大中华区物业市场总结 ## 核心内容概览 2026年第一季度，大中华区物业市场整体呈现结构性分化趋势，各城市在办公楼、零售地产及物流地产领域表现各异，政策支持、产业升级与消费模式转变成为推动市场复苏的关键因素。 ## 主要观点 ### 1. 办公楼市场 - **需求分化复苏**：一线城市净吸纳量回升，但整体市场仍以成本驱动型升级为主。 - **科技行业引领**：科技互联网、人工智能、消费电子等高技术行业带动租赁需求，推动办公空间升级与搬迁。 - **租金表现分化**：部分城市租金跌幅收窄，但多数仍处于下行通道，业主通过灵活策略吸引租户。 - **政策与产业升级**：国家“十五五”规划推动高技术产业扩容，为甲级办公楼市场提供长期支撑。 ### 2. 优质零售地产市场 - **政策与消费复苏**：促消费政策加码，推动服务消费及智能、绿色、健康消费增长。 - **业态分化明显**：消费电子、潮玩杂货、运动户外及平价餐饮等业态表现活跃，品牌加速布局线下。 - **租金持续下行**：一线城市租金跌幅收窄，但整体仍承压，部分项目采取“以价换量”策略。 - **消费者“K型分化”**：情绪驱动型与理性消费型并存，推动零售业态的多元化发展。 ### 3. 物流地产市场 - **租赁承压**：市场整体需求温和复苏，但业主持续采取“以价换量”策略。 - **区域分化显著**：华南、华北供应集中，而华东供应放缓，空置率下行。 - **租金深度调整**：多数城市租金同比负增长，部分城市跌幅收窄。 ## 关键信息汇总 ### 办公楼市场 | 城市 | 净吸纳量(YTD) | 新增供应(YTD) | 空置率 | 有效租金(每平方米每月) | 租金同比增长率 | 租金周期 | |------|----------------|----------------|--------|--------------------------|----------------|----------| | 北京 | 25,200平方米 | 0平方米 | 11.4% | 128元 | -17.3% | 租金下跌 | | 上海 | 201,000平方米 | 221,000平方米 | 24.1% | 157元 | -10.6% | 租金下跌 | | 广州 | 91,500平方米 | 74,900平方米 | 22.4% | 134.5元 | -9.1% | 租金下跌 | | 深圳 | 142,700平方米 | 141,400平方米 | 25.9% | 122元 | -11.0% | 租金下跌 | | 成都 | -11,600平方米 | 0平方米 | 36.4% | 62.4元 | -7.1% | 租金下跌 | | 南京 | 38,400平方米 | 31,000平方米 | 32.7% | 92元 | -5.6% | 租金下跌 | | 武汉 | -12,000平方米 | 81,600平方米 | 43.5% | 63.8元 | -12.7% | 租金下跌 | | 香港 | 614,300平方尺 | 0平方尺 | 13.5% | 47.2港元 | 0.1% | 跌幅放缓 | | 台北 | 12,000平方米 | 0平方米 | 6.4% | 1,574元新台币 | 0.3% | 租金平稳 | ### 零售地产市场 | 城市 | 净吸纳量(YTD) | 新增供应(YTD) | 空置率 | 有效租金(每平方米每月) | 租金同比增长率 | 租金周期 | |------|----------------|----------------|--------|--------------------------|----------------|----------| | 北京 | 18,500平方米 | 0平方米 | 7.0% | 643元 | -10.4% | 租金下跌 | | 上海 | 15,336平方米 | 0平方米 | 8.1% | 1,216元 | -3.1% | 跌幅放缓 | | 广州 | 9,500平方米 | - | 5.9% | 1,072.4元 | -6.8% | 跌幅放缓 | | 深圳 | 58,000平方米 | 146,500平方米 | 27.4% | 114元 | -5.8% | 租金下跌 | ### 物流地产市场 | 城市 | 净吸纳量 | 新增供应 | 空置率 | 租金趋势 | |------|-----------|-----------|--------|-----------| | 北京 | 25,200平方米 | 25万平方米 | 11.4% | 下行 | | 上海 | 201,000平方米 | 221,000平方米 | 24.1% | 下行 | | 广州 | 91,500平方米 | 25万平方米 | 22.4% | 下行 | | 深圳 | 142,700平方米 | 141,400平方米 | 25.9% | 下行 | ## 专题分析 ### 深圳：消费电子产业空间新需求 - 消费电子企业通过“上天、入地、出海”三条主线推动产业扩张。 - 产业扩张带动甲级办公楼、零售商业及工业物流需求同步增长。 - 头部品牌加速线下布局，拓展消费体验与品牌影响力。 ### 上海长租公寓市场 - 长租公寓市场保持韧性，平均出租率接近90%。 - 政策支持与人才流入推动市场发展。 - 投资活跃度提升，全年大宗交易达82.4亿元。 ### 香港零售业转型 - 香港零售市场显现早期转向信号，奢侈品主导地位弱化。 - 消费降级趋势明显，本地居民与游客消费偏好趋同。 - 租户策略调整，推动市场租金温和增长。 ## 总结 2026年第一季度，大中华区物业市场在政策支持、产业升级及消费模式转变的共同作用下，呈现出明显的结构性分化。办公楼市场因科技及金融行业的带动保持复苏，但整体租金仍处于调整期；零售地产市场因政策与消费升级展现温和回暖；物流地产市场则因供应与需求的结构性失衡，租金持续下行。未来，随着“十五五”规划的推进及新兴消费趋势的深化，市场有望在调整中逐步修复，重点城市如深圳、上海、北京等将成为核心增长动力。