大中华区物业摘要报告-向新向优_蓄势而兴_35页_7mb

向新向优蓄势而兴 —— 中国商业地产市场分析总结

核心内容

2026年第一季度，中国主要城市的商业地产市场呈现出区域分化、业态调整和租金下行等特征。不同城市根据自身产业基础和政策导向，展现出不同的市场表现和未来发展趋势。整体市场仍处于调整期，但部分城市和业态已显现复苏迹象。

主要观点

办公楼市场

• 需求分化复苏：一线城市净吸纳量有所提升，但整体市场仍以成本驱动型升级为主，租户积极把握租金调整窗口期进行搬迁和优化。
• 科技行业带动：科技互联网、人工智能、消费电子等行业的扩张带动了办公需求的修复，同时推动企业对高算力配套和数据安全等新要求。
• 租金调整：全国甲级办公楼租金仍处下行通道，但部分城市跌幅收窄，业主普遍采取灵活策略以吸引租户。
• 政策支持：高质量发展和科技自立自强成为政策重点，推动高技术、高附加值产业扩张，带动办公租赁需求。

优质零售地产市场

• 政策与市场双轮驱动：促消费政策持续加码，推动零售市场温和复苏，服务消费表现突出。
• 业态分化明显：消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持活跃，而情绪驱动型消费和理性消费并行。
• 租金持续下行：一线城市租金跌幅有所收窄，但整体市场仍面临去化压力。
• 品牌策略升级：头部品牌加快线下布局，打造沉浸式体验空间，推动零售业态升级。

物流地产市场

• 需求温和复苏：受宏观经济改善和消费回暖影响，物流仓储需求保持稳定，但租赁市场仍承压。
• 供应区域分化：新增供应集中在华南和华北地区，华东地区供应规模明显回落，空置率有所改善。
• 灵活定价策略：业主普遍采取“以价换量”策略，租金持续调整，部分城市跌幅显著。
• 区域趋势差异：华南和北京面临较大新增供应压力，而华东地区供应节奏有序，空置率可控。

关键信息汇总

办公楼市场

优质零售地产市场

物流地产市场

专题分析

深圳消费电子产业的空间新需求

• “上天·入地·出海”三重驱动：企业通过数智化升级、渠道下沉及海外布局推动空间需求增长。
• 科技企业扩张：消费电子品牌及其上下游企业成为深圳甲级办公楼的重要需求来源，推动市场活跃。
• 零售业态升级：消费电子品牌加速线下布局，提升品牌认知与沉浸式体验，带动多元零售空间需求。
• 工业物流需求：新兴技术品类带动物流需求增长，成熟品类则更关注供应链优化与海外布局。

上海长租公寓市场韧性

• 政策与需求驱动：政策放宽与人才流入推动市场稳定发展，平均出租率接近90%。
• 租金与供应：租金承压但整体保持稳定，新增供应高峰逐步退去，市场供需关系有望改善。
• 投资活跃：投资者结构多元化，核心资产配置需求上升，带动投资市场稳步增长。

香港零售业转向信号

• 结构性转型：奢侈品主导地位减弱，多元业态逐步进入核心商圈。
• 消费降级趋势：本地居民和游客消费支出下降，推动零售外流。
• 租金与资本：租金温和回升，资本值下行放缓，市场逐步向租户友好型转型。

总结

整体来看，2026年第一季度中国商业地产市场呈现“结构性分化”与“需求驱动型复苏”并存的格局。政策支持、产业升级和消费趋势的变化共同推动市场调整与升级。一线城市在政策与产业升级带动下表现相对稳健，而部分二三线城市仍面临较大的去化与租金压力。科技与消费电子产业成为推动市场复苏的重要引擎，而灵活租赁策略和灵活定价成为业主应对市场变化的重要手段。未来，随着“十五五”规划的推进，市场将更加依赖高附加值产业的持续增长，推动商业地产的结构性优化与市场韧性提升。