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豫园股份重组分析总结

核心内容

豫园股份（600655）于2017年11月20日披露了发行股份购买资产暨关联交易报告书，计划通过向复星集团及黄浦区国资委发行股份，收购其持有的26家房地产公司及新元房产的全部或部分股权。重组完成后，复星集团将持有豫园股份69.73%的股份，成为绝对控股股东，豫园股份将转型为复星集团“快乐、时尚”战略的重要平台。

主要观点

• 战略升级：豫园股份通过本次重组，正式纳入复星集团“健康、快乐、富足”三大生态体系，成为“快乐、时尚”板块的核心平台。
• 资产注入：本次重组注入资产总计258.45亿元，涵盖商业、住宅、办公等多种业态，分布于上海、北京、武汉、南京、长沙、成都、杭州、香港等城市。
• 盈利提升：重组后，公司预计未来三年归母净利润将大幅增长，其中2018年净利润将实现383%的同比增长，2019年预计增长20%。
• 估值合理：公司当前市盈率为22倍，预计未来三年市盈率将逐步下降至11倍，估值相对合理。
• 风险提示：交易存在无法获得批准、方案调整、资产减值等风险。

关键信息

资产注入详情

• 交易对手：浙江复星、复星投资管理、黄房公司等。
• 标的资产：上海星泓、闵祥地产等26家公司，以及新元房产。
• 发行股份：公司拟发行2,589,703,430股，其中2,427,895,555股面向浙江复星等17名投资者，161,807,875股面向黄房公司，锁定期为36个月。
• 资产估值：总资产评估作价2,584,524.05万元，其中部分资产增值率超过200倍，如复地通达、复鑫置业等。

赢利预期

• 营业收入：预计2017-2019年营业总收入分别为157.15亿元、442.29亿元、420.73亿元。
• 净利润：预计2017-2019年归母净利润分别为6.95亿元、33.59亿元、40.23亿元。
• 每股收益：预计2017年每股收益为0.48元，2018年为0.83元，2019年为1.00元。

业务布局

• 黄金珠宝：公司主营黄金珠宝业务，2017年上半年实现营收81.15亿元，占总营收的88.35%。
• 商旅文：公司拥有“老庙黄金”、“亚一金店”等知名品牌，以及餐饮、旅游、中医药等业态。
• 地产项目：公司注入多个地产项目，包括上海星泓、复地东郡、复地通达等，预计未来三年将为公司带来70亿元的净利润。

估值与评级

• 估值：公司当前市盈率为22倍，预计未来三年市盈率将逐步下降至11倍。
• 评级：维持“增持”评级，基于公司未来三年盈利预测和当前估值。

风险提示

• 交易风险：交易可能无法获得批准、方案发生调整、交易被暂停、中止或取消。
• 资产风险：正式披露的经审计财务数据及标的资产评估结果可能与预案数据存在差异。
• 业绩承诺：复星集团承诺注入资产未来三年净利润不低于70亿元，但存在无法实现或减值的风险。
• 即期回报：公司原有业务与收购对象业务整合可能导致即期回报摊薄。
• 经营独立性：公司经营独立性可能受到影响。

资产重组前后财务数据对比

• 总资产：从235.58亿元增至685.14亿元，增幅190.84%。
• 营业收入：从91.85亿元增至115.17亿元，增幅25.39%。
• 归母净利润：从32.83亿元增至52.84亿元，增幅60.92%。
• 每股收益：从0.23元/股降至0.13元/股，降幅43.48%。

总结

豫园股份通过本次资产重组，将实现业务规模的大幅提升，成为复星集团“快乐、时尚”战略的重要平台。公司未来三年盈利预期良好，估值合理，但交易存在一定的风险，如无法获得批准、方案调整、资产减值等。公司原有业务与收购对象业务整合可能导致即期回报摊薄，经营独立性也可能受到影响。