20171113-天风证券-豫园股份-600655.SH-引入_蜂巢城市_复合功能核心资产_战略升级复星旗下_快乐_时尚_旗舰型平台__7页_1mb

豫园股份（600655）总结

核心内容

豫园股份计划通过258亿元的重组交易，收购复星系及黄浦区国资委持有的优质商业地产资源，以实现战略升级，打造“快乐、时尚”旗舰型平台。此次重组将使复星系持股比例从26.45%提升至69.69%，黄浦区国资委持股比例从12.03%降至8.31%，郭广昌作为实际控制人地位不变，控制权进一步集中。

主要观点

• 战略升级：通过引入“蜂巢城市”复合功能地产资源和豫园商圈毗邻核心物业，豫园股份将强化其在“快乐、时尚”领域的业务布局。
• 业务整合：重组完成后，公司将拥有28家房地产项目公司，包括上海星泓、闵祥地产、Winner Gold等，这些公司将为豫园股份提供新的增长点。
• 资产注入：新元房产的注入将增强豫园商圈周边商业资源的整合能力，提升区域影响力。
• 协同效应：通过此次收购，公司原有的黄金珠宝、餐饮、旅游地产等业务将与新注入资产形成协同效应，提升整体竞争力。
• 盈利能力增强：公司预计未来三年EPS将分别达到0.52元、0.58元、0.69元，当前股价对应的PE分别为22x、20x、17x，给予“买入”评级。

关键信息

收购详情

• 收购金额：约257.68亿元
• 发行股份：合计25.82亿股，每股价格为9.98元
• 收购对象：浙江复星、复地投资管理等17名对象及黄房公司
• 收购资产：包括上海星泓、闵祥地产、Winner Gold等28家公司股权，以及新元房产100%股权

资产注入后的影响

• 复星系：持股比例上升至69.69%，成为豫园股份的主要控制方
• 黄浦区国资委：持股比例下降至8.31%
• 区域整合：将提升豫园商圈周边老城厢地区的整合和资源调集能力
• 产业影响力：增强复星集团“富足、健康、快乐”三大产业支柱中“快乐”板块的影响力

业务结构

• 原产业：黄金珠宝、餐饮、旅游地产等
• 新资产：复星“蜂巢城市”复合功能地产资源及黄浦区国资委持有的核心商圈物业

财务预测

• 营业收入：预计2017-2019年分别为16,667.42百万元、17,716.42百万元、19,183.44百万元
• 净利润：预计2017-2019年分别为745.05百万元、830.62百万元、984.77百万元
• EPS：预计2017-2019年分别为0.52元、0.58元、0.69元
• 市盈率（PE）：预计2017-2019年分别为22x、20x、18x
• 市净率（P/B）：预计2017-2019年分别为1.73、1.63、1.53
• EV/EBITDA：预计2017-2019年分别为8.69、6.72、6.39

股权结构变化

• 交易前：复星系持股26.45%，黄浦区国资委持股12.03%
• 交易后：复星系持股69.69%，黄浦区国资委持股8.31%

风险提示

• 资产重组存在不确定性
• 原主业增长不达预期

业务亮点

原产业强化

• 黄金珠宝：品牌优势显著，注重文化内涵，拥有“老庙黄金”和“亚一珠宝”等知名品牌
• 内圈物业：位于上海核心区域，持续迭代升级，提升商圈形象
• 多业态协同：商旅文联动，打造独特竞争优势

新资产外延增长

• “蜂巢城市”：涵盖金融服务、文化旅游、物流商贸、健康体验等主题，提升产业资源影响力
• 核心商圈物业：地理位置优越，资产价值高，促进周边商业资源整合

全球资源整合

• 旅游板块：投资太阳马戏团、日本星野、ClubMed等，丰富商旅文内涵
• 国际化布局：覆盖多个城市，包括宁波、苏州、武汉、成都、海南和香港等

估值与投资评级

• 当前价格：11.41元
• 目标价格：13.21元
• 投资评级：买入（首次评级）
• 估值比率：PE分别为22x、20x、17x，EV/EBITDA分别为8.69、6.72、6.39

财务数据

资产负债表

• 资产总计：预计2017-2019年分别为22,508.66百万元、22,551.02百万元、22,562.39百万元
• 负债合计：预计2017-2019年分别为12,648.19百万元、12,132.47百万元、11,492.68百万元
• 股东权益合计：预计2017-2019年分别为9,860.46百万元、10,418.54百万元、11,069.72百万元

现金流量表

• 净利润：预计2017-2019年分别为745.05百万元、830.62百万元、984.77百万元
• 投资损失：预计2017-2019年分别为220.00百万元、260.00百万元、200.00百万元
• 现金净增加额：预计2017-2019年分别为-582.11百万元、83.92百万元、117.36百万元

利润表

• 营业收入：预计2017-2019年分别为16,667.42百万元、17,716.42百万元、19,183.44百万元
• 营业利润：预计2017-2019年分别为860.57百万元、937.62百万元、1,098.99百万元
• 归属于母公司净利润：预计2017-2019年分别为745.05百万元、830.62百万元、984.77百万元

主要财务比率

• 毛利率：预计2017-2019年分别为15.89%、16.33%、16.66%
• 净利率：预计2017-2019年分别为4.47%、4.69%、5.13%
• ROE：预计2017-2019年分别为7.84%、8.24%、9.14%
• ROIC：预计2017-2019年分别为19.14%、16.21%、22.23%
• 资产负债率：预计2017-2019年分别为56.19%、53.80%、50.94%
• 净负债率：预计2017-2019年分别为37.20%、25.08%、36.06%

结论

豫园股份通过此次重组，将显著增强其在“快乐、时尚”领域的竞争力，实现从单一商业物业地产业务向多业态协同的综合商业集团转型。公司未来发展前景乐观，预计EPS将稳步增长，给予“买入”评级。