2025-06-14-58安居客房产研究院-市场前瞻_安居客独家发布_5月全国重点城市二手房分流压力_7页_921kb

市场前瞻总结

核心内容

• 二手房市场热度持续稳定：5月全国重点城市二手房找房人数占比为62%，较4月微增1个百分点，长期稳定在60%以上，显示购房者避险情绪常态化。
• 城市能级差异明显：一线城市占比最高（64%），三四线城市最低（59%），表明不同能级城市中，购房者对二手房的关注度存在差异。
• 二手房对新房分流压力增强：5月分流压力值为28.8%，较4月微增0.8个百分点，较2025年3月的峰值（34%）有所回落，但仍高于平均水平。
• 市场重合度波动小：整体重合度稳定在13%左右，城市能级越低，重合度越高，三四线城市重合度达16.5%，一线城市最低（8.7%）。

主要观点

1. 二手房市场份额稳定

• 二手房市场已成为购房者的主要选择，长期占比超过60%。
• 原因包括：新房供应增加、次新房增多，产品和价格选择更丰富；一线城市新房价格较高，适合改善型客户；优质教育资源稀缺的三四线城市，二手房更具吸引力。

2. 二手房对新房分流压力呈现区域差异

• 分流压力值5月为28.8%，较4月略有上升，但较2025年2月的峰值（34%）有所下降。
• 一线城市分流压力最低（22%），主要得益于新房品质高、地段好，而三四线城市分流压力最高（37%），受新房供应不足、交付延迟和配套不完善影响。
• 个别城市如哈尔滨、宜昌、秦皇岛分流压力值超过40%，是当前分流压力较大的城市。

3. 二手房与新房市场重合度小幅上升

• 5月各能级城市重合度均小幅上升，三四线城市重合度最高（16.5%），一线城市最低（8.7%）。
• 重合度反映新房与二手房客户重叠程度，值越高表示市场客群越同质化。

关键信息

一、全国重点46城分流压力变化情况

• 分流压力值超40%的城市：哈尔滨（43%）、宜昌（41%）、秦皇岛（40%），较上月均上升约1个百分点。
• 分流压力最小的城市：上海（17%）、咸阳（20%）、杭州（20%）、苏州（21%）、重庆（22%）。
• 市场变化趋势：5月整体呈现“升多降少”特征，平均变化幅度为1个百分点。兰州涨幅最大（5个百分点），主要由于市场找房人数显著回升。

二、市场反应

• 新房与二手房热度均下滑：新房热度指数从65.3降至61.7，降幅3.6点；二手房热度指数从61.7降至61.4，降幅仅0.3点。
• 二手房更具韧性：在市场不确定性高时，购房者更倾向于选择风险较低的二手房，其热度下降幅度小于新房。
• 市场走势趋于平衡：2024年10月后，二手房热度反超新房，春节后两者热度趋于平衡，走势一致。

小结

• 二手房市场已稳固占据房地产市场重要地位，找房人数占比长期高于60%，购房者避险情绪常态化。
• 二手房对新房市场存在分流压力，但城市能级越低，分流压力越大，三四线城市尤为突出。
• 新房与二手房市场重合度整体较低，但三四线城市重合度较高，显示两者客群存在一定重叠。
• 未来新房与二手房市场将继续动态平衡发展，购房者选择将更加多样化和理性化。