20160121-申万宏源研究_香港_-2015年全国房地产数据解读_投资增速新低_期待实质去库存措施_18页_1mb

报告摘要

2016年房地产行业总结：去库存成为关键任务

核心内容

2015年中国房地产市场经历了销售复苏与投资增速放缓的双重局面，去库存成为2016年政策重点。整体市场表现分化明显，一线与二线城市销售增长较快，但三四线城市库存压力依然严峻。房地产行业估值处于历史低位，但分析师仍维持“超配”评级，认为市场将随政策支持逐步企稳。

主要观点

销售复苏与分化
2015年全国新建住宅销售面积同比增长6.9%，恢复至11.24亿平方米，但相比2013年的高位仍低3%。销售复苏主要集中在一线与二线城市，其中一线城市同比增长20%，二线城市增长13%，三四线城市增长6%。
- 全国住宅销售均价同比上涨9%至6,472元/平方米，一线城市涨幅最大（24%），三四线城市则出现下跌（1.8%）。
- 2015年12月新房房价指数显示，一线城市房价上涨21%，二线城市上涨2%，三四线城市下跌1.8%。
投资增速持续低迷
2015年房地产投资增速仅为1%，创2000年以来新低。新开工面积和土地购置面积同比跌幅扩大，分别降至-14%和-32%。
- 全年房地产开发投资总额达9.6万亿元，占GDP的14%。
- 住宅投资占6.46万亿元（+0.4% YoY），办公楼投资6210亿元（+10% YoY），商业营业用房投资1.46万亿元（+1.8% YoY）。
库存压力
截至2015年底，全国未售新房面积累计达30亿平方米，其中三四线城市占比达82%。若考虑2016年新增房源，库存消化时间将延长至2.7年。
- 一线与二线城市库存消化周期约为1.8年，三四线城市则为3.1年。
- 三四线城市销售和价格增长缓慢，库存压力显著，成为去库存政策的重点。
政策导向
2015年底中央经济工作会议将“去库存”列为2016年供给侧改革的重要内容。政策方向包括：
- 鼓励农民工在三四线城市购房。
- 推动棚户区改造货币化，逐步发展住房租赁市场。
- 松绑户籍管制，提供财政补贴，以吸引农村人口进城购房。
- 倡导城市集群发展，尤其是中西部地区。
估值与市场表现
香港上市的中资开发商2015年平均估值折价41%，2016年初因人民币贬值影响，估值进一步下挫至约50%折价。
- 估值水平为5.5倍16年PE，0.6倍16年PB，低于五年历史均值一个标准差。
- 分析师仍看好行业，认为内需主导的市场将受益于流动性宽松，政策暖意将支撑市场企稳。

关键信息

市场结构
一线城市销售占比仅5%，但价格涨幅显著；三四线城市销售占比达72%，但库存压力大，消化周期长。
去库存目标
2016年政策重点在于去库存，尤其是三四线城市。预计未来五年，约1亿农村人口将获得城市户籍，成为购房主力。
货币政策与财政政策
2016年预计继续宽松货币政策，包括进一步降息和降低存款准备金率（RRR）。财政政策将更加积极，可能通过增加支出或减税支持去库存。
汇率影响
人民币贬值对房地产市场构成压力，但分析师认为，房地产需求更多受利率影响，而非汇率。预计2016年底人民币对美元汇率可能降至6.7，2017年底降至7。
行业展望
房地产板块预计将在市场企稳后成为反弹主力，推荐标的包括：
1. 蓝筹股：中海外（688:HK）、华润置地（1108:HK）
2. 外债风险最小：万达（3699:HK）、万科（2202:HK）
3. 可能受益于去库存政策：保利置业（119:HK）
4. 布局中西部地区：龙湖地产（960:HK）