【粤开宏观】新一轮房地产去库存：背景、政策、难点与展望-240520-粤开证券-12页_809kb

新一轮房地产去库存政策出台，旨在应对当前房地产市场的多重困境：去化周期延长（2024年一季度23个月），销售投资降幅巨大（1-4月销售面积和销售额同比分别下降202%和283%），房价连续25个月下跌，房企债务风险引发居民购房信心不足。

政策核心逻辑围绕“保供给、促需求、稳房价”展开，主要措施包括：

1. 扩大购房需求：降低首付比例（至15%首套、25%二套）、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率；
   政府参与收购待售商品房用作保障性住房（央行提供3000亿元再贷款，带动5000亿银行贷款）；
   推出“以旧换新”政策，包括中介代售、市场化换购、政府回购收储；
   推行城中村/棚户区改造货币化安置，同时要求部分房企收储。
2. 保障供给端“保交房”：强化对在建项目的融资支持（融资“白名单”应贷尽贷），分类处置烂尾项目，稳定建设节奏。

政府收储效果分析：
效率与重点：预计集中收购高库存区域的新房及中小户型，次于二手房。
难点：成本收益不匹配（租金回报率低，北京上海仅1.5%级），保障房缺口与库存分布错位（一二线保障房需+三四线去库急需），地方财政压力。
规模：5000亿元收储量低于市场预期，但实际效果可能因流动性改善预期而放大政策带动效应。

预期效果：缓解供需结构性失衡，加速商品住房去库存，盘活资金链（促进保交付和白名单企业回款），提升保障性住房供给，以小规模收储应对房地产大而不热的“软着陆”挑战。

未来措施：
、继续推进一线城市限购放松及利率调整；
2、加大中央财政对收储工作支持力度；
3、适当优化供给结构（如商业用地转住宅），精准满足改善型需求。

综上，政府收储是本轮去库存的重要工具，虽效果或不如“棚改货币化”猛烈，但仍有望在平抑价格预期、改善市场信心方面发挥作用。