房地产行业2026年投资策略_地产筑底分化_核心主线突围_48页_3mb

房地产行业2026年投资策略总结

核心内容

2026年房地产行业预计将延续筑底态势，市场整体仍处于调整期，但政策支持与行业结构优化将逐步释放复苏动能。整体来看，行业面临销售收缩、库存高企、开发投资承压等问题，但部分细分领域如香港住宅、商业地产及房产经纪显示出较强的复苏潜力。

主要观点

1. 基本面：调整接近底部，复苏仍需时间

• 2025年1-11月，新建商品房销售面积同比-7.8%，新建商品住宅销售面积同比-8.1%，但降幅较去年同期收窄。
• 一线城市新房价格阶段性回升，三四线城市仍处下行通道，城市分化加剧。
• 二手房“以价换量”趋势未改，销售占比持续上升，预计2026-2027年仍将持续。
• 全国房地产库存仍处高位，去化周期分别为10.4个月（商品房）和6.6个月（商品住宅），一线去化压力相对轻。
• 开工与竣工面积同步收缩，预计2026年新开工面积同比-10%，竣工面积同比-7%，投资金额同比-7%。

2. 主线一：香港住宅供需优化，延续量价齐升

• 香港住宅成交复苏，2025年1-11月住宅楼宇买卖合约数量同比+16.2%，其中一手住宅+17.5%，二手住宅+16.7%。
• 私人住宅售价指数自3月低谷回升3.4%，预计2026年在需求释放与利率下行带动下，量价齐升趋势有望延续。
• 香港住宅库存自2024年一季度见顶后持续降低，至2025Q3末下降8.9%，去化周期显著缩短。
• 住宅供应目标下调至42万套，私营房屋供应占比降至30%，叠加人才吸引计划，长期需求得到夯实。
• 房贷利率降至3.25%，A类住宅市场回报率超房贷利率，B类接近供平过租，优势利差支撑购房需求。

3. 主线二：商业消费复苏驱动修复，供需两端共振

• 2025年社零整体稳健回升，全国累计总额37.2万亿元，同比+3.0%。
• 线上消费渗透率趋于稳定，线下渠道恢复增长，为商业地产带来修复机遇。
• 购物中心客流企稳，2025H1样本购物中心场日均客流同比+14.1%，Q2达近四年最高水平。
• 供给端收缩明显，商业营业用房新开工面积同比-22.8%，购物中心新开业量创十年新低。
• 头部企业出租率普遍保持在95%以上，租金收入稳定，为商业运营提供现金流支撑。

4. 主线三：房产经纪新房渠道价值提升，二手交易活跃

• 新房去化压力促使开发商依赖经纪商渠道，2024H1分销及代理佣金占销售费用比例达51.9%。
• 客户结构优化，央国企占比提升，回款能力增强，贝壳与我爱我家应收账款周转期分别缩短至17天和14天。
• 二手房成为楼市主线，2025Q1-Q3贝壳与我爱我家二手房GTV分别同比+11.2%、+5.1%。
• 佣金率与毛利率均有改善，房产经纪龙头及区域深耕标的值得关注。

关键信息

• 政策支持：2025年下半年，国家出台多项政策，包括“好房子”建设、城市更新、消费金融支持等，目标为“止跌回稳”。
• 市场分化：一线城市相对韧性较强，而三四线城市面临较大去化压力。
• 行业趋势：地产行业由“房住不炒”转向“高质量发展”，强调品质与民生属性。
• 投资建议：重点推荐商业与物管领域，关注华润置地、华润万象生活、龙湖集团、新城控股、保利物业、中海物业等标的。

投资建议及重点标的

重点推荐

• 商业领域：

  • 华润置地（1109.HK）：开发业务结算增长强劲，经营性业务稳健增长，PE较低。
  • 华润万象生活（1209.HK）：商业表现强劲，持续高分红，PE较高。
  • 龙湖集团（0960.HK）：经营业务稳健，财务结构优化，PE稳定。
  • 新城控股（601155.SH）：商业运营表现强劲，境外融资优化，PE逐步下降。

• 物管领域：

  • 保利物业（6049.HK）：基础物管业务稳健增长，增值服务优化，PE逐步下降。
  • 中海物业（2669.HK）：市场拓展稳步推进，盈利能力提升，PE持续下降。

风险提示

• 市场销售恢复不及预期。
• 政策放松力度不及预期。
• 行业现金流状况不及预期。

行业评级与投资策略

• 行业评级：预计2026年房地产行业将“强于大市”，受益于政策支持与结构性优化。
• 投资策略：关注经营稳健、估值合理的优质房企及物管企业，把握行业复苏机遇。