20251231-西南证券-房地产行业2026年投资策略_地产筑底分化_核心主线突围_48页_3mb

报告摘要

房地产行业2026年投资策略总结

核心观点

基本面：房地产市场整体处于调整底部，销售收缩，但一线城市相对韧性较强，预计2026年市场将延续筑底。
主线一：香港住宅：住宅成交复苏，房价企稳回升，库存压力缓解，未来十年住宅供应目标下调至42万套，私营房屋占比降至30%。房贷利率下行，A类住宅市场回报率已超房贷利率，B类住宅接近供平过程，低估值、高股息、香港住宅业务占比高的公司有望受益。
主线二：商业：消费复苏推动商业地产修复，购物中心客流企稳，出租率高位保持。供给端收缩，建议关注由开发转型商业的标的，兼备成长性和股息率。
主线三：经纪：新房去化压力增大，推动开发商选择经纪商渠道，佣金率和毛利率均有改善。二手房交易活跃，为经纪商带来稳定增量来源，建议关注房产经纪龙头及区域深耕标的。

市场基本面分析

新房销售

2025年1-11月，新建商品房销售面积同比-7.8%，新建商品住宅销售面积同比-8.1%，降幅较去年同期收窄。
70城新建住宅价格指数同比降幅收窄，部分核心城市改善型楼盘入市带动价格回升。
城市分化加剧，一线销售面积同比-7.5%，二线城市同比-16.3%，三四线城市同比-10.2%。
预计2026年销售面积同比-3%，销售金额同比-3%，投资金额同比-7%。

二手房市场

二手房“以价换量”态势未改，销售占比上行，但价格仍处下行通道。
2025年11月，70个大中城市二手住宅价格指数同比降幅走扩。
核心城市成交韧性优于低能级城市，预计2026-2027年仍延续“以价换量”趋势。

库存情况

全国房地产库存总量仍处于高位，去化周期为10.4个月。
一线城市去化压力相对轻，截至9月末住宅可售库存出清周期为12.9个月，远低于其他城市。
预计2026-2027年，市场总体库存压力难以根本缓解。

新开工与竣工

开工与竣工面积收缩明显，新增供给意愿与能力同步走弱。
预计2026年新开工面积同比-10%，竣工面积同比-7%，整体投资额同比-7%。

土地市场

土地成交“缩量提质”，一线城市成交面积同比+38.6%，溢价率高于其他城市。
高库存城市土地供应受限，三四线城市仍以价换量，深度调整中。
预计2026-2027年土地市场“缩量提质”将延续。

政策导向

政策目标为“止跌回稳”，推进“好房子”建设，强化城市更新。
“十五五”规划聚焦房地产高质量发展，强调品质提升和民生属性。
多项政策出台，包括保障性住房建设、消费金融支持、城市更新、土地供应调控等，推动市场修复。

香港住宅市场分析

香港住宅成交复苏，2025年1-11月买卖合约数量同比+16.2%，其中一手住宅+17.5%，二手住宅+16.7%。
私人住宅售价指数较3月回升3.4%，预计2026年在需求释放和利率下行带动下，量价齐升趋势延续。
住宅库存自2024年以来持续降低，去化周期显著缩短，库存压力缓解。
住宅供应目标下调，私营房屋占比降至30%，叠加人才吸引计划，夯实长期需求。

商业地产分析

社零整体稳健回升，2025年1-11月累计总额同比+3.0%，消费改善带动商业地产修复。
购物中心客流企稳，2025H1样本购物中心场日均客流同比+14.1%，Q2达近四年最高水平。
商业营业用房新开工面积同比-22.8%，供给端收缩，竞争格局趋于稳定。
出租率高位企稳，头部企业普遍保持在95%以上，租金模式贡献稳定现金流。
建议关注由开发转型商业的标的，如华润万象生活、龙湖集团、新城控股等。

房产经纪行业分析

新房去化压力驱使渠道占比提升，2024H1房企分销及代理佣金占销售费用比例达51.9%。
客户结构优化，央国企占比提升，回款能力改善，2025H1贝壳和我爱我家应收账款周转期分别缩短至17天和14天。
二手房成为楼市主线，为经纪商提供稳定增量来源，贝壳、我爱我家二手房GTV分别同比+11.2%、+5.1%。
佣金率和毛利率均有改善，头部中介盈利能力增强。
建议关注房产经纪龙头及区域深耕标的，如贝壳-W、我爱我家。

投资建议及重点标的

重点公司分析

华润置地（1109.HK）：
- 开发业务结算增长强劲，毛利率提升。
- 经营性业务稳健增长，商业运营表现突出。
- 预计2025-2027年归母净利润增速分别为4%/5%/5%，对应PE分别为6.56/6.22/5.93倍。
- 风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、行业竞争加剧。
华润万象生活（1209.HK）：
- 商业业务收入同比+14.6%，毛利率提升。
- 物业收入增速放缓，但结构改善，非业主增值服务收入下降。
- 预计2025-2027年归母净利润增速分别为15%/14%/12%，对应PE分别为21.11/18.56/16.54倍。
- 风险提示：宏观经济波动、居民消费意愿减弱、行业竞争加剧。
龙湖集团（0960.HK）：
- 运营业务稳健增长，开发业务结算收入同比+34.7%。
- 资产负债率保持健康水平，剔除预收款后为56.1%。
- 预计2025-2027年归母净利润增速分别为-32%/+2%/0%，对应PE分别为8/8/8倍。
- 风险提示：市场恢复不及预期、商业运营竞争加剧。
新城控股（601155.SH）：
- 商业运营表现强劲，出租率保持高位，租金收入同比+10.8%。
- 开发业务短期承压，盈利结构持续优化。
- 境外融资市场斩获成果，优化融资结构。
- 预计2025-2027年归母净利润增速分别为13%/26%/20%，对应PE分别为37/30/25倍。
- 风险提示：市场波动、融资及现金流管理不及预期。
保利物业（6049.HK）：
- 基础物管业务稳健增长，物业费单价提升。
- 增值服务短期承压，但业务结构优化，毛利率提升。
- 预计2025-2027年归母净利润增速分别为8%/9%/7%，对应PE分别为10/9/9倍。
- 风险提示：宏观经济波动、增值服务拓展不及预期、行业竞争加剧。
中海物业（2669.HK）：
- 基础物管业务增长稳健，市场拓展稳步推进。
- 增值服务短期承压，但业务结构优化，毛利率提升。
- 预计2025-2027年归母净利润增速分别为8%/9%/10%，对应PE分别为8/8/7倍。
- 风险提示：宏观经济波动、增值服务拓展不及预期、行业竞争加剧。